Blijf op de hoogte

Vastgoednieuws, heet van de naald

Gesplitste aankoop: VLABEL stelt zich pragmatisch op

gesplitste_aankoop
Twee jaar na de vernietiging door de Raad van State van haar fel omstreden standpunt over de gesplitste aankoop heeft VLABEL medio vorig jaar een nieuwe versie gepubliceerd. De Vlaamse fiscus toont zich daarbij pragmatisch. VLABEL aanvaardt voortaan een voorafgaande schenking als tegenbewijs voor bedekte bevoordeling, ook indien die schenking onderhands gebeurt en er geen schenkbelasting op wordt betaald. De gesplitste aankoop komt met dit nieuwe standpunt in rustigere wateren.
De voorgeschiedenis leest bijna als de fiscale versie van een telenovelle. De Vlaamse Belastingdienst heeft immers jaren van verzet achter zich tegen de gesplitste aankoop met voorafgaande schenking.

Cruciaal twistpunt was dat VLABEL een voorafgaande schenking alleen aanvaardde als bewijs dat er geen sprake is van een bedekte bevoordeling, wanneer die schenking werd geregistreerd en er schenkbelasting op werd betaald. Maar, in haar toonaangevend arrest van 12 juni 2018 heeft de Raad van State die interpretatie naar de prullenmand verwezen. Het VLABEL-standpunt nr. 15004 werd integraal vernietigd.

Pro memorie: wat is de gesplitste aankoop met voorafgaande schenking?
De gesplitste aankoop is één van populairste instrumenten van fiscale optimalisatie. Het betreft de constructie waarbij één koper (doorgaans de ouders) het vruchtgebruik verwerft van een woning en waarbij een andere persoon (doorgaans de zoon of dochter) de blote eigendom aankoopt. Via het vruchtgebruik behouden de ouders het integrale genot van het pand.

Het grote voordeel is dat later, bij het overlijden van de ouders, het vruchtgebruik uitdooft en de zoon of dochter automatisch volle eigenaar wordt, zonder dat er erfbelasting verschuldigd is. Dit garandeert een zware fiscale korting voor de kinderen. Net daarom heeft VLABEL de voorbije jaren verwoede pogingen ondernomen om de gesplitste aankoop te bestrijden.

Daarvoor kan de fiscus zich beroepen op een fictiebepaling, die dateert uit 1919. De fictiebepaling zit momenteel vervat in art. 2.7.1.0.7 VCF en stelt dat in bepaalde omstandigheden het onroerend goed toch als onderdeel wordt gezien van de nalatenschap, in volle eigendom, zodat er alsnog erfbelasting op moet worden betaald. Vraag is echter wanneer VLABEL die fictiebepaling juist mag aanwenden.

Daarover heeft het debat de afgelopen jaren hevig gewoed. De strijd werd hoofdzakelijk gevoerd rond de vraag wat nu juist een ‘bedekte bevoordeling’ uitmaakt. Het is immers net dat wat de wetgever met de fictiebepaling heeft willen voorkomen. Bedekte bevoordeling houdt in dat de koper van de blote eigendom alleen baten realiseerde en niet actief bijdroeg tot de aankoop, die in realiteit volledig door de vruchtgebruiker werd bekostigd.

Vanuit het perspectief van de fiscus wil men zoveel mogelijk gesplitste aankopen interpreteren als bedekte bevoordeling. De kopers hebben echter de mogelijkheid om een tegenbewijs te leveren. Dat garandeert dat er geen erfbelasting betaald moet worden. Voor dat tegenbewijs moet men aantonen dat de verwerver van het vruchtgebruik niet de volledige prijs zelf heeft betaald. Daarom wordt vaak gewerkt met een voorafgaande schenking, om de kinderen de middelen te geven om het aandeel van de blote eigendom te betalen.

Wat meer voorgeschiedenis
De fiscus staat zeer wantrouwig tegenover dergelijke voorafgaande schenking. Juridisch gezien kan men echter weinig inbrengen tegen dit mechanisme. Het verhinderen is dus geen optie. Daarom probeerde VLABEL via een andere weg een graantje mee te pikken. Dit door te bepalen dat een voorafgaande schenking alleen aanvaard wordt als tegenbewijs wanneer deze schenking geregistreerd werd en er schenkbelasting op werd betaald. Zodoende poogde men meteen ook de uitweg de pas af te snijden die eruit bestond om de schenking via een buitenlandse notaris te laten verlopen. Dus: men kon pas erfbelasting ontwijken door schenkbelasting te betalen op de voorafgaande schenking.

Net die voorwaarde heeft de Raad van State in haar arrest van 12 juni 2018 geschrapt. Bij juridisch onderzoek van het standpunt van VLABEL keerde de Raad terug naar de oorspronkelijke wetteksten uit 1919 en de daaraan gekoppelde parlementaire voorbereiding. Daarin was sprake van de stelling, unaniem aangenomen in de Kamercommissie, dat ‘het tegenbewijs, door de ruimste middelen, zou moeten toegelaten worden’. Nergens is uit de documenten gebleken dat ‘het tegenbewijs enkel geleverd kan worden door registratie van de (voorafgaande) bevoordeling, noch dat het vooraf ter beschikking stellen van geldmiddelen via schenking niet veroorloofd zou zijn’.

De Raad van State concludeerde dat van een bedekte bevoordeling geen sprake kan zijn wanneer er een openlijke voorafgaande schenking bestaat, ongeacht of deze al dan niet is geregistreerd. De Raad beklemtoonde dat het van geen tel is of de schenking in België, dan wel in het buitenland is gebeurd. De voorafgaande schenking is op zichzelf voldoende om het tegenbewijs te leveren, waardoor de fiscus de fictiebepaling niet kan inroepen en er geen erfbelasting verschuldigd is.

Het integrale standpunt nr. 15004 werd vernietigd, omdat het geacht werd voorwaarden te bevatten die verder gingen dan wat in de wet (nu: de VCF) staat beschreven. De vernietiging had onmiddellijk consequenties en garandeerde dat VLABEL vanaf de datum van het arrest de fictiebepaling niet kon toepassen in geval van een voorafgaande schenking.

Het nieuwe standpunt
Na de veroordeling gaf VLABEL aan dat men het arrest van de Raad van State zou bestuderen. Uiteindelijk is er iets meer dan twee jaar overgegaan, totdat het nieuwe standpunt (nr. 20067) op 14 oktober 2020 werd gepubliceerd.

Cruciaal is dat VLABEL zich neerlegt bij de bevindingen van de Raad van State: er ligt geen bedekte bevoordeling voor indien wordt aangetoond dat er een openlijke schenking heeft plaatsgevonden vóór de gesplitste aankoop, ongeacht de registratie van die schenking in België. De voorafgaande schenking is voldoende als tegenbewijs dat er geen bedekte bevoordeling is. Het maakt niet uit of er schenkbelasting is betaald. VLABEL aanvaardt dat de fiscus dit niet als voorwaarde kan opleggen.

Het is evenmin vereist dat de schenking gebeurde bij authentieke akte: het volstaat te bewijzen dat de geldmiddelen werden geschonken (bij authentieke akte, bij manuele overdracht of bij indirecte schenking) vóór de betaling door de blote eigenaar van zijn deel in de prijs.

Het is van geen tel hoelang op voorhand de schenking plaatsvond, zolang de verkrijger van de blote eigendom kan aantonen dat hij ingevolge de schenking definitief eigenaar was van de geldmiddelen en dat hij effectief daarmee zijn deel in de prijs voor de gesplitste aankoop kon betalen.

De schenking moet weliswaar voorafgaandelijk zijn maar het tijdsbestek voorafgaand aan de gesplitste aankoop mag zeer kort zijn. En, de datum van de schenking kan bewezen worden door alle middelen van recht, met uitzondering van de eed of van eenvoudige beweringen van de partijen zelf of van hen uitgaande bescheiden.

Men kan inzake kort tijdsbestek tussen schenking en aankoop zelfs vrij extreem gaan: ‘Het tegenbewijs kan zelfs geleverd worden als de verkrijger van het vruchtgebruik de prijs voor de blote eigendom betaalt voor rekening van de verkrijger van de blote eigendom indien de verkrijger van het vruchtgebruik die prijs net ervoor bij authentieke akte heeft geschonken maar er nog geen “levering” is geweest en dus nog geen storting op de rekening van de verkrijgers van de blote eigendom. In dat geval kan er immers aangetoond worden dat de aankoop zelf geen bedekte bevoordeling inhoudt maar het gevolg is van een openlijke bevoordeling.’

Contrast met de FOD Financiën
Belangrijk: daarmee stelt VLABEL zich voor Vlaanderen een stuk pragmatischer op dan de FOD Financiën dat doet voor Brussel en Wallonië. In de andere gewesten wordt de inning van de registratierechten nog steeds uitgevoerd door de federale overheid. Daar moeten we dus kijken naar de zienswijze van de FOD. Die heeft zich de voorbije jaren in allerlei bochten gewrongen om toch maar weer drempels op te werpen voor de gesplitste aankoop met voorafgaande schenking.

In verschillende opeenvolgende beslissingen probeerde men op te leggen dat de schenking ‘vaste datum’ moet hebben voor de aankoop van de blote eigendom. Die voorwaarde werd ingevoerd op 23 september 2019 maar nog geen 9 maanden later, na bakken kritiek, opnieuw geschrapt.

Waar men federaal wel aan probeert vast te houden, is dat in geval van de betaling van een voorschot de schenking voor de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst moet zijn gebeurd. Opnieuw een principe dat nieuw is en niet aansluit bij de letterlijke tekst van de wet. Volgens de wet kan er enkel sprake zijn van enige bevoordeling met betrekking tot betaling van (een deel van) de prijs (dus: op het moment van de authentieke akte).

De FOD Financiën probeert dat referentiemoment naar voren te schuiven tot het eerste moment waarop er een betaling gebeurt, ongeacht of het nu gaat om een voorschot, dan wel een waarborg, … en ongeacht of het nu de vruchtgebruiker, dan wel de blote eigenaar of beiden is die de betaling uitvoert. Dat is problematisch omdat in de praktijk veelal pas na de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst de afweging wordt gemaakt om gesplitst aan te kopen.

Opvallend is dat VLABEL zich niet aligneert op de federale zienswijze. Te vermoeden valt dat deze beslissing is genomen na zorgvuldige afweging of die stand zou houden bij juridische contestatie. VLABEL lijkt daarbij tot de conclusie te zijn gekomen dat dat niet het geval zou zijn. Want, in het standpunt staat uitdrukkelijk dat voor de Vlaamse fiscus de authentieke akte de referentiedatum is, waarvoor de schenking gebeurt dient te zijn om het vermoeden van bedekte bevoordeling uit te schakelen: ‘Indien de betaling van een bedrag (voorschot, waarborg of andere) wordt voorzien in de ondertekende onderhandse verkoopakte voorafgaand aan de authentieke akte, heeft dit niet tot gevolg dat de datum van die onderhandse akte het bepalend ogenblik zou worden waar de schenking aan moet voorafgaan’.

Een vaste datum is al zeker niet vereist, aangezien de datum bewezen kan worden door alle middelen van recht, behoudens de eed.

Inwerkingtreding
Het standpunt trad in werking op 14 oktober 2020. Er is dus geen retroactieve inwerkingtreding. Dat is ook niet nodig, aangezien in de praktijk VLABEL bij wijze van tussenoplossing deze zienswijze heeft gehanteerd sinds het arrest van de Raad van State. In de praktijk had de Vlaamse fiscus dus reeds de consequenties van dat arrest aanvaard. Nu heeft ze dat ook formeel gedaan, middels een nieuw standpunt, waarvan we kunnen vermoeden dat het breder gedragen is en zodoende meer de tand des tijds zal doorstaan.
www.cib.be

Vragen over dit nieuws?

U bent verkoper

U bent verkoper
Wens je jouw eigendom zorgeloos te verkopen? Wij streven steeds naar de hoogst mogelijke prijs & de beste voorwaarden bij verkoop. Ontdek het hier.
Ontdek meer

U bent verhuurder

U bent verhuurder
Je wenst te verhuren zonder kopzorgen? Wij nemen deze taken graag voor onze rekening. Wij bieden 2 verschillende dienstenpakketten aan voor verhuur. Ontdek ze hier.
Ontdek meer