Teruggave 3/5de verkooprecht - gesplitste wederverkoop aanhorigheid
Vlak voor kerst publiceerde VLABEL een interessant standpunt rond de teruggave van 3/5de van het verkooprecht bij wederverkoop binnen twee jaar. De behandelde casus: het scenario waarbij enkel een aanhorigheid (de garage) wordt wederverkocht. Opvallend: in dat geval kan men wel degelijk de teruggave vragen, beperkt uiteraard tot het gedeelte van het verkooprecht dat betrekking had op de initiële aankoopprijs van de garage.
Basisbeginselen van de teruggave van 3/5de
Als de koper van een onroerend goed dit goed binnen twee jaar opnieuw verkoopt, kan hij een teruggave van 3/5de vragen en op die manier 60% van het betaalde verkooprecht recupereren. De termijn wordt gerekend van akte tot akte: de authentieke akte voor de wederverkoop moet verleden zijn binnen twee jaar, te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van initiële verkrijging.
De teruggave gebeurt niet automatisch. Zij moet worden aangevraagd via een verzoek aan VLABEL. Het verzoek moet worden ingediend binnen 5 jaar, te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht tot teruggave is ontstaan (het jaar waarin de akte van wederverkoop wordt verleden).
Laatste belangrijke voorwaarde is dat de oorspronkelijke aankoop onderworpen moet zijn geweest aan het basistarief van 10%. Dat wordt expliciet vooropgesteld in art. 3.6.0.0.6, §2 VCF.
De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) aanvaardt echter dat de teruggave ook mogelijk is wanneer initieel een verlaagd tarief van toepassing was (bvb. het 6%-tarief voor gezinswoningen). Tegelijkertijd zal de fiscus bij de berekening van de teruggave wel steeds vertrekken van het scenario waarbij de wederverkoper bijbetaalt tot 10%. In beginsel zou deze dus eerst een bijkomende som moeten storten om pas daarna een verzoek tot teruggave in te dienen. Dat is natuurlijk omslachtig. Voor de administratieve eenvoud verrekent VLABEL dan ook één en ander onmiddellijk.
We illustreren aan de hand van een voorbeeld: Jan kocht in december 2018 zijn gezinswoning voor 200.000€, aan het gunsttarief van 6%. In juni 2019 verkoopt hij deze opnieuw en dient hij vervolgens een verzoek in tot teruggave. In beginsel moet Jan eerst 4% (of 8.000€) bijbetalen. VLABEL verrekent dit echter en hanteert daarbij de volgende methode: de teruggave bedraagt 3/5de van 10%; Jan krijgt dus 6% terugbetaald (12.000€). Daarvan moet echter de som van de aanvullende rechten afgetrokken worden (4% of 8.000€). Uiteindelijk zal Jan dus 6% (12.000€) – 4% (8.000€) = 2% (4.000€) op zijn rekening zien verschijnen.
Nieuw standpunt: wederverkoop van enkel een aanhorigheid
Het standpunt nr. 20074 behandelt de volgende casus: Er is een aankoop gebeurd begin 2020 van een woning met afzonderlijke garage voor een totaalprijs van 185.000€. Het tarief van 6% en de rechtenvermindering van 5.600€ werden toegepast. Thans is enkel de garage wederverkocht voor 18.500€. Er wordt teruggave gevraagd van 3/5de.
In de tekst spreekt VLABEL zich uit over de vraag of een koper gedeeltelijk afstand kan doen van het genoten gunsttarief van 6%.
Dat tarief werd toegekend voor het geheel van de aankoop, zonder uitsplitsing tussen de woning enerzijds en de garage anderzijds. Dergelijke uitsplitsing moet niet worden gemaakt wanneer het gaat om een ‘normale aanhorigheid’ en de verwerving ‘gelijktijdig’ gebeurt (cfr. VLABEL-standpunt nr. 15110 – toegelicht in de syllabus ‘Het Vlaams verkooprecht’, pp. 25-26).
VLABEL bevestigt in het nieuwe standpunt dat een gedeeltelijke afstand wordt aanvaard. Met andere woorden: de koper kan aangeven het tarief van 6% enkel voor de garage te herroepen. Dat is een cruciale voorwaarde om de teruggave van 3/5de te kunnen genieten.
Op basis daarvan enkele conclusies:
De koper kan enkel de teruggave vragen voor de wederverkochte garage, zonder dat hij/zij moet bijbetalen tot 10% voor het geheel: op de woning blijft het 6%-tarief verworven
De koper kan zodoende naderhand een zuivere opsplitsing doorvoeren
Om de teruggave te berekenen zal retroactief moeten worden gekeken naar het aandeel van de garage in de oorspronkelijke aankoopprijs (aangezien het verkooprecht daarop wordt bepaald). In dit geval is het logisch dat aandeel gelijk te stellen aan de prijs bij de wederverkoop (18.500€). Daarop heeft de wederverkoper destijds 1.110€ verkooprecht betaald (aan 6%). Om aan het 10%-tarief te komen moet hij in beginsel 740€ (4%) bijbetalen. VLABEL verrekent dat echter onmiddellijk met de teruggave van 3/5de. Finaal zal de wederverkoper daardoor 370€ (=2% van 1.850€) teruggestort krijgen.
De rechtenvermindering moet niet verrekend worden. VLABEL aanvaardt dat die onverkort behouden blijft als gunstmaatregel voor de aankoop van de woning. De wederverkoop van enkel een aanhorigheid heeft hierop dus geen impact.
VLABEL beklemtoont verder dat de wederverkoop van de garage niet verhindert dat er een belastingverhoging verschuldigd zou zijn indien de betrokkene zich niet tijdig zou vestigen in de woning:
De wederverkoop van de garage belet niet dat de koper nog kan voldoen aan zijn inschrijvingsverplichting in de woning. Voorlopig wordt geen belastingverhoging opgelegd. Maar: mocht de koper niet voldoen aan zijn inschrijvingsverplichting (zonder overmacht) dan wordt er een belastingverhoging verschuldigd die berekend wordt op de totale aankoop, dus ook op het aanvullend verkooprecht dat verschuldigd is geworden bij de gedeeltelijke wederverkoop.
Als de koper van een onroerend goed dit goed binnen twee jaar opnieuw verkoopt, kan hij een teruggave van 3/5de vragen en op die manier 60% van het betaalde verkooprecht recupereren. De termijn wordt gerekend van akte tot akte: de authentieke akte voor de wederverkoop moet verleden zijn binnen twee jaar, te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van initiële verkrijging.
De teruggave gebeurt niet automatisch. Zij moet worden aangevraagd via een verzoek aan VLABEL. Het verzoek moet worden ingediend binnen 5 jaar, te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht tot teruggave is ontstaan (het jaar waarin de akte van wederverkoop wordt verleden).
Laatste belangrijke voorwaarde is dat de oorspronkelijke aankoop onderworpen moet zijn geweest aan het basistarief van 10%. Dat wordt expliciet vooropgesteld in art. 3.6.0.0.6, §2 VCF.
De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) aanvaardt echter dat de teruggave ook mogelijk is wanneer initieel een verlaagd tarief van toepassing was (bvb. het 6%-tarief voor gezinswoningen). Tegelijkertijd zal de fiscus bij de berekening van de teruggave wel steeds vertrekken van het scenario waarbij de wederverkoper bijbetaalt tot 10%. In beginsel zou deze dus eerst een bijkomende som moeten storten om pas daarna een verzoek tot teruggave in te dienen. Dat is natuurlijk omslachtig. Voor de administratieve eenvoud verrekent VLABEL dan ook één en ander onmiddellijk.
We illustreren aan de hand van een voorbeeld: Jan kocht in december 2018 zijn gezinswoning voor 200.000€, aan het gunsttarief van 6%. In juni 2019 verkoopt hij deze opnieuw en dient hij vervolgens een verzoek in tot teruggave. In beginsel moet Jan eerst 4% (of 8.000€) bijbetalen. VLABEL verrekent dit echter en hanteert daarbij de volgende methode: de teruggave bedraagt 3/5de van 10%; Jan krijgt dus 6% terugbetaald (12.000€). Daarvan moet echter de som van de aanvullende rechten afgetrokken worden (4% of 8.000€). Uiteindelijk zal Jan dus 6% (12.000€) – 4% (8.000€) = 2% (4.000€) op zijn rekening zien verschijnen.
Nieuw standpunt: wederverkoop van enkel een aanhorigheid
Het standpunt nr. 20074 behandelt de volgende casus: Er is een aankoop gebeurd begin 2020 van een woning met afzonderlijke garage voor een totaalprijs van 185.000€. Het tarief van 6% en de rechtenvermindering van 5.600€ werden toegepast. Thans is enkel de garage wederverkocht voor 18.500€. Er wordt teruggave gevraagd van 3/5de.
In de tekst spreekt VLABEL zich uit over de vraag of een koper gedeeltelijk afstand kan doen van het genoten gunsttarief van 6%.
Dat tarief werd toegekend voor het geheel van de aankoop, zonder uitsplitsing tussen de woning enerzijds en de garage anderzijds. Dergelijke uitsplitsing moet niet worden gemaakt wanneer het gaat om een ‘normale aanhorigheid’ en de verwerving ‘gelijktijdig’ gebeurt (cfr. VLABEL-standpunt nr. 15110 – toegelicht in de syllabus ‘Het Vlaams verkooprecht’, pp. 25-26).
VLABEL bevestigt in het nieuwe standpunt dat een gedeeltelijke afstand wordt aanvaard. Met andere woorden: de koper kan aangeven het tarief van 6% enkel voor de garage te herroepen. Dat is een cruciale voorwaarde om de teruggave van 3/5de te kunnen genieten.
Op basis daarvan enkele conclusies:
De koper kan enkel de teruggave vragen voor de wederverkochte garage, zonder dat hij/zij moet bijbetalen tot 10% voor het geheel: op de woning blijft het 6%-tarief verworven
De koper kan zodoende naderhand een zuivere opsplitsing doorvoeren
Om de teruggave te berekenen zal retroactief moeten worden gekeken naar het aandeel van de garage in de oorspronkelijke aankoopprijs (aangezien het verkooprecht daarop wordt bepaald). In dit geval is het logisch dat aandeel gelijk te stellen aan de prijs bij de wederverkoop (18.500€). Daarop heeft de wederverkoper destijds 1.110€ verkooprecht betaald (aan 6%). Om aan het 10%-tarief te komen moet hij in beginsel 740€ (4%) bijbetalen. VLABEL verrekent dat echter onmiddellijk met de teruggave van 3/5de. Finaal zal de wederverkoper daardoor 370€ (=2% van 1.850€) teruggestort krijgen.
De rechtenvermindering moet niet verrekend worden. VLABEL aanvaardt dat die onverkort behouden blijft als gunstmaatregel voor de aankoop van de woning. De wederverkoop van enkel een aanhorigheid heeft hierop dus geen impact.
VLABEL beklemtoont verder dat de wederverkoop van de garage niet verhindert dat er een belastingverhoging verschuldigd zou zijn indien de betrokkene zich niet tijdig zou vestigen in de woning:
De wederverkoop van de garage belet niet dat de koper nog kan voldoen aan zijn inschrijvingsverplichting in de woning. Voorlopig wordt geen belastingverhoging opgelegd. Maar: mocht de koper niet voldoen aan zijn inschrijvingsverplichting (zonder overmacht) dan wordt er een belastingverhoging verschuldigd die berekend wordt op de totale aankoop, dus ook op het aanvullend verkooprecht dat verschuldigd is geworden bij de gedeeltelijke wederverkoop.
