Regering wil gesplitste aankoop vanaf 1 januari uitsluiten van 2%-tarief
Tijdens de Septemberverklaring gaf minister-president Matthias Diependaele tekst en uitleg bij het begrotingsakkoord van zijn regering. Sindsdien gaat in het politiek debat veel aandacht naar de wijzigingen inzake Mijn Verbouwpremie. Maar het begrotingsakkoord is ruimer dan dat. Het is een totaalpakket, vormgegeven via een programmadecreet. Afgelopen vrijdag zagen we daar de eerste draft van. Zo weten we dat er gesleuteld zal worden aan de voorwaarden voor het 2%-tarief.
Concreet gaat het om volgende wijzigingen:
Uitsluiting gezamenlijke aankopen natuurlijke personen & rechtspersonen
De Vlaamse Codex Fiscaliteit is duidelijk: alleen aankopen door natuurlijke personen kunnen gebeuren onder 2%. Aankopen door een rechtspersoon moeten aan 12%.
Maar, vandaag wordt deze voorwaarde per verkrijger afzonderlijk beoordeeld. Bij een gezamenlijke aankoop tussen een natuurlijke persoon en een rechtspersoon kan de natuurlijke persoon daardoor voor zijn aandeel kopen aan 2%, terwijl de rechtspersoon 12% betaalt (op zijn deel).
Bijvoorbeeld: Dries koopt een woning voor 75%, terwijl gelijktijdig de overige 25% wordt verworven door een vennootschap. Er is verder aan alle voorwaarden voldaan: Dries bezit geen ander vastgoed, het betreft de aankoop van de geheelheid in volle eigendom, … In dat scenario kan Dries beroep doen op het gunsttarief voor zijn aandeel van 75%, terwijl de vennootschap het basistarief van 12% betaalt.
Dat scenario wordt door het voorontwerp van programmadecreet vanaf 1 januari uitgesloten.
Vanaf dan zal de aankoop ‘uitsluitend’ door natuurlijke personen mogen gebeuren. Om 2% te kunnen betalen, mag er dus geen rechtspersoon bij de aankoop betrokken zijn. Van zodra een rechtspersoon mede-koper is, betaalt iedereen 12%. Waaronder de (mede)kopers die natuurlijke personen zijn.
Van een beoordeling ‘per verkrijger afzonderlijk’ is geen sprake meer.
Uitsluiting gesplitste aankopen
Vandaag komen bij een gesplitste aankoop de kopers van het vruchtgebruik mogelijk in aanmerking voor 2%.
Zij verwerven immers samen met de kopers van de blote eigendom de volle eigendom. In beginsel voldoen ze daardoor aan de voorwaarden van het gunsttarief. Maar, de kopers van de blote eigendom zullen zich niet domiciliëren op het adres van de woning.
De kopers van het vruchtgebruik doen dat mogelijk wel. Indien dat het geval is, dan kunnen ze in aanmerking komen voor 2%.
Het voorontwerp van programmadecreet steekt daar vanaf 01/01/2026 een stokje voor.
De Vlaamse regering wil gesplitste aankopen in hun geheel uitsluiten. Alleen aankopen in volle eigendom zouden nog aan 2% kunnen.
Uiteraard kan een aankoop in volle eigendom nog steeds verdeeld zijn onder meerdere kopers. Alleen moeten ze elk een bepaald % volle eigendom verwerven.
De Memorie van Toelichting geeft volgende voorbeelden:
Bewoningstermijn van 1 jaar
Voorwaarde voor het 2%-tarief is dat de koper zich binnen 3 jaar moet domiciliëren op het adres van de aangekochte woning.
Voor het klein beschrijf en de abattementen gold vroeger dat de domicilie vervolgens 3 jaar lang behouden moest blijven. Die voorwaarde werd echter een tiental jaar terug afgeschaft.
Daar komt de Vlaamse regering nu op terug. De ‘behoudsvoorwaarde’ zou opnieuw ingevoerd worden, voor een termijn van 1 jaar. De domiciliëring moet bovendien ‘ononderbroken’ behouden blijven.
Naleving van deze voorwaarde wordt per verkrijger afzonderlijk beoordeeld.
Inwerkingtreding wijzigingen verkooprecht
Deze 3 wijzigingen worden van kracht vanaf 1 januari 2026. De datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst is hiervoor doorslaggevend. Het gaat om de ‘naakte datum’, dus zonder rekening te houden met opschortende voorwaardes. Het maakt met andere woorden niet uit of er een opschortende voorwaarde is: die doet de datum niet opschuiven.
Voor wederkerige beloftes geldt de datum van het lichten (doorgaans de aktedatum). Als het inroepen door de koper van het 2%-tarief door één van deze wijzigingen in het gedrang komt, is het dan ook eerder aangewezen om te werken met een voor het jaareinde ondertekende onderhandse verkoopovereenkomst.
De Memorie van Toelichting raadt aan om dan in de akte een pro fisco-verklaring te voorzien met vermelding van de datum van ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.
Andere wijzigingen
Het verlaagd tarief (2,4%) in de onroerende voorheffing bij verhuur aan een woonmaatschappij (SVK-formule) wordt afgeschaft. Volgens de regering speelt dit voordeel ‘in de praktijk immers een onvoldoende en slechts marginale rol om verhuurders te overtuigen om hun woning aan een woonmaatschappij te verhuren’. Het tarief blijft enkel gelden als de hoofdhuurovereenkomst met het SVK/de woonmaatschappij van start is gegaan voor 01/01/2026.
Het programmadecreet voorziet in een verhoging van de leegstandsheffing voor bedrijfsruimten. De huidige percentages worden gelijkmatig verhoogd met 12%.
What’s next?
Het programmadecreet moet nog naar de Raad van State en dan naar het Parlement. De teksten zijn dus ‘voorlopig’ en onder voorbehoud van definitieve goedkeuring.
- Gezamenlijke aankopen door een natuurlijke persoon en een rechtspersoon worden in hun geheel onderworpen aan 12%.
- Bij gesplitste aankopen zal ook de verwerving van het vruchtgebruik niet meer kunnen aan 2%.
- Kopers zullen hun domicilie gedurende één jaar moeten behouden.
Uitsluiting gezamenlijke aankopen natuurlijke personen & rechtspersonen
De Vlaamse Codex Fiscaliteit is duidelijk: alleen aankopen door natuurlijke personen kunnen gebeuren onder 2%. Aankopen door een rechtspersoon moeten aan 12%.
Maar, vandaag wordt deze voorwaarde per verkrijger afzonderlijk beoordeeld. Bij een gezamenlijke aankoop tussen een natuurlijke persoon en een rechtspersoon kan de natuurlijke persoon daardoor voor zijn aandeel kopen aan 2%, terwijl de rechtspersoon 12% betaalt (op zijn deel).
Bijvoorbeeld: Dries koopt een woning voor 75%, terwijl gelijktijdig de overige 25% wordt verworven door een vennootschap. Er is verder aan alle voorwaarden voldaan: Dries bezit geen ander vastgoed, het betreft de aankoop van de geheelheid in volle eigendom, … In dat scenario kan Dries beroep doen op het gunsttarief voor zijn aandeel van 75%, terwijl de vennootschap het basistarief van 12% betaalt.
Dat scenario wordt door het voorontwerp van programmadecreet vanaf 1 januari uitgesloten.
Vanaf dan zal de aankoop ‘uitsluitend’ door natuurlijke personen mogen gebeuren. Om 2% te kunnen betalen, mag er dus geen rechtspersoon bij de aankoop betrokken zijn. Van zodra een rechtspersoon mede-koper is, betaalt iedereen 12%. Waaronder de (mede)kopers die natuurlijke personen zijn.
Van een beoordeling ‘per verkrijger afzonderlijk’ is geen sprake meer.
Uitsluiting gesplitste aankopen
Vandaag komen bij een gesplitste aankoop de kopers van het vruchtgebruik mogelijk in aanmerking voor 2%.
Zij verwerven immers samen met de kopers van de blote eigendom de volle eigendom. In beginsel voldoen ze daardoor aan de voorwaarden van het gunsttarief. Maar, de kopers van de blote eigendom zullen zich niet domiciliëren op het adres van de woning.
De kopers van het vruchtgebruik doen dat mogelijk wel. Indien dat het geval is, dan kunnen ze in aanmerking komen voor 2%.
Het voorontwerp van programmadecreet steekt daar vanaf 01/01/2026 een stokje voor.
De Vlaamse regering wil gesplitste aankopen in hun geheel uitsluiten. Alleen aankopen in volle eigendom zouden nog aan 2% kunnen.
Uiteraard kan een aankoop in volle eigendom nog steeds verdeeld zijn onder meerdere kopers. Alleen moeten ze elk een bepaald % volle eigendom verwerven.
De Memorie van Toelichting geeft volgende voorbeelden:
- A koopt 30% volle eigendom en B koopt 70% volle eigendom → Beide verrichtingen kunnen onder het verlaagd tarief vallen
- A koopt 98% vruchtgebruik en 1% volle eigendom en B koopt 98% blote eigendom en 1% volle eigendom → Beide personen kunnen het 2%-tarief genieten op hun 1% aandeel in volle eigendom, terwijl het tarief van 12% van toepassing is op het aandeel in vruchtgebruik respectievelijk blote eigendom
- A koopt 50% vruchtgebruik, B koopt 50% blote eigendom en C koopt 50% volle eigendom → De aankopen van A en B vallen onder het tarief van 12% en de aankoop van C valt onder het 2% tarief
Bewoningstermijn van 1 jaar
Voorwaarde voor het 2%-tarief is dat de koper zich binnen 3 jaar moet domiciliëren op het adres van de aangekochte woning.
Voor het klein beschrijf en de abattementen gold vroeger dat de domicilie vervolgens 3 jaar lang behouden moest blijven. Die voorwaarde werd echter een tiental jaar terug afgeschaft.
Daar komt de Vlaamse regering nu op terug. De ‘behoudsvoorwaarde’ zou opnieuw ingevoerd worden, voor een termijn van 1 jaar. De domiciliëring moet bovendien ‘ononderbroken’ behouden blijven.
Naleving van deze voorwaarde wordt per verkrijger afzonderlijk beoordeeld.
Inwerkingtreding wijzigingen verkooprecht
Deze 3 wijzigingen worden van kracht vanaf 1 januari 2026. De datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst is hiervoor doorslaggevend. Het gaat om de ‘naakte datum’, dus zonder rekening te houden met opschortende voorwaardes. Het maakt met andere woorden niet uit of er een opschortende voorwaarde is: die doet de datum niet opschuiven.
Voor wederkerige beloftes geldt de datum van het lichten (doorgaans de aktedatum). Als het inroepen door de koper van het 2%-tarief door één van deze wijzigingen in het gedrang komt, is het dan ook eerder aangewezen om te werken met een voor het jaareinde ondertekende onderhandse verkoopovereenkomst.
De Memorie van Toelichting raadt aan om dan in de akte een pro fisco-verklaring te voorzien met vermelding van de datum van ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst.
Andere wijzigingen
Het verlaagd tarief (2,4%) in de onroerende voorheffing bij verhuur aan een woonmaatschappij (SVK-formule) wordt afgeschaft. Volgens de regering speelt dit voordeel ‘in de praktijk immers een onvoldoende en slechts marginale rol om verhuurders te overtuigen om hun woning aan een woonmaatschappij te verhuren’. Het tarief blijft enkel gelden als de hoofdhuurovereenkomst met het SVK/de woonmaatschappij van start is gegaan voor 01/01/2026.
Het programmadecreet voorziet in een verhoging van de leegstandsheffing voor bedrijfsruimten. De huidige percentages worden gelijkmatig verhoogd met 12%.
What’s next?
Het programmadecreet moet nog naar de Raad van State en dan naar het Parlement. De teksten zijn dus ‘voorlopig’ en onder voorbehoud van definitieve goedkeuring.
