Wie een woning koopt met een kadastraal inkomen van hoogstens 745 euro betaalt mogelijk toch 10 in plaats van 5 procent registratierechten. Dat kan gebeuren wanneer verbouwingen niet correct werden aangegeven.

Het zal u maar overkomen. U koopt een gerenoveerde rijwoning voor 400.000 euro. Omdat het kadastraal inkomen (KI) van die woning niet hoger is dan 745 euro, gaat u er vanuit dat u maar 5 procent registratierechten moet betalen. Er is in Vlaanderen immers pas 10 procent registratierechten verschuldigd als het KI van de aangekochte woning hoger is dan 745 euro. Bedraagt het KI 745 euro of is dat lager, dan is het tarief 5 procent.

Na de ondertekening van ‘het compromis’ krijgt u een lening bij de bank. Maar op het ogenblik dat u naar de notaris gaat om de notariële akte te verlijden, blijkt dat u niet 5 maar toch 10 procent registratierechten moet betalen - in het voorbeeld komt dat neer op 20.000 euro extra.

Dat is geen fictie, maar een onprettige verrassing die notarissen steeds meer bij kopers vaststellen.

Hoe kan dat?

Er wordt meer op het KI gecontroleerd. Als de notarissen een koopakte verlijden, moeten ze eerst een attest opvragen bij de diensten van het kadaster. Uit dat attest blijkt zwart op wit wat het KI van een woning is. Sinds een paar maanden moeten de notarissen op het aanvraagformulier ook vermelden wat de vraagprijs of de overeengekomen prijs voor de woning is. Tot voor kort moesten de notarissen die prijs niet vermelden.

Als dan blijkt dat de woning met een laag KI wordt verkocht voor een relatief groot bedrag, bijvoorbeeld voor 500.000 euro, gaan bij de administratie de knipperlichten branden.

De verkopers krijgen dan een inlichtingenformulier toegestuurd waarin ze moeten vermelden welke verbeteringen er in de woning zijn aangebracht.
‘Als de verkopers aangeven dat ze een nieuwe badkamer hebben geïnstalleerd of een wc op een koertje hebben vervangen door modern sanitair, om maar enkele voorbeelden te geven, komt de administratie ter plaatse controleren of het KI nog actueel is’, legt Hilde Pelgroms, juriste van de notarisfederatie, uit.

Als de verkoop voor de notaris toch doorgaat, moet die meteen 10 procent registratierechten aanrekenen aan de kopers. Blijkt na de controle ter plaatse dat er slechts kleine verbeteringswerken werden uitgevoerd die niet leiden tot een kadastraal inkomen van meer dan 745 euro, dan krijgen de kopers de 5 procent die ze te veel hebben betaald teruggestort.
Als integendeel blijkt dat het herziene KI hoger is dan 745 euro, dan krijgen de kopers niets terug. Dan hebben ze terecht 10 procent registratierechten betaald. ‘Een KI minder of gelijk aan 745 euro biedt geen enkele garantie om nog te kunnen genieten van het klein beschrijf’, waarschuwt John Romain, oprichter van de financiële adviseur Immotheker-Finotheker.
In Brussel speelt deze problematiek niet, want daar is het klein beschrijf afgeschaft.

Wat riskeert de verkoper?

In principe is de eigenaar van een woning verplicht verbeteringswerken te melden bij het kadaster. Maar die spontane aangifte gebeurt vaak niet. Door een personeelstekort werd een en ander lang niet gecontroleerd. Dat is een situatie die volgens het Rekenhof niet door de beugel kan.

Daarom schakelt de fiscus een versnelling hoger. Het inlichtingenformulier dat de verkoper moet invullen wordt gezien als een aangifte van werkzaamheden. Als de verkoper het formulier niet of niet tijdig vervolledigt, riskeert hij een administratieve boete.
Een herziening van het KI kan leiden tot een bijkomende factuur voor de onroerende voorheffing. Die belasting kan tot drie jaar nagevorderd worden. Bij bedrieglijk opzet is dat vijf jaar. Maar die bevoegdheid ligt bij het Vlaams Gewest.

Kan de koper deze onaangename verrassing vermijden?

‘Om een debacle bij het verlijden van de aankoopakte te verhinderen adviseren we kopers om het compromis af te sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het kadastraal inkomen niet hoger is dan 745 euro’, zegt Pelgroms. Zo kan de koper van de koop afzien als het KI wordt geactualiseerd naar een bedrag boven 745 euro, waardoor hij toch 10 in plaats van 5 procent registratierechten moet betalen.

Ging men in Vlaanderen niet naar één enkel tarief?

Vlaams minister van Begroting Bart Tommelein (Open VLD) heeft aangekondigd dat hij het onderscheid tussen ‘groot’ en ‘klein’ beschrijf wil afschaffen. Daardoor zou er in Vlaanderen voor alle woningen een eenvormig tarief komen. Dat tarief zal niet gebaseerd zijn op het KI, maar op de aankoopprijs. Maar daar hebben deze acties van de fiscus niets mee te maken.