BTW-hervorming verlicht kosten voor verhuurders
De federale regering voert een hervorming door die de bouw- of renovatiekosten voor verhuurders aanzienlijk verlicht. Ze zullen de 21 procent btw die ze moeten betalen aan de aannemer bij het optrekken van of de renovatie van een gebouw kunnen recupereren. Nu kan dat niet.
Projectontwikkelaars betalen nu 21 procent btw bij een bouwproject of een verbouwing. Als een nieuw kantoor pakweg 1 miljoen euro kost, betaalt de ontwikkelaar 210.000 euro btw aan de aannemer. De ontwikkelaar kan die belasting niet recupereren door zijn kantoren te verhuren. Op de huur is immers geen btw verschuldigd. De btw is dus een uitgave die wordt doorgerekend in de huurprijs.
Nieuw vanaf 2018
Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2018 in werking treden, mogen de verhuurders 21 procent btw heffen op de huur. Het is een mogelijkheid, geen verplichting. Een voorwaarde is wel dat het pand wordt verhuurd aan een ondernemer of aan de beoefenaar van een vrij beroep die het gebouw hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt. Denk aan kledingzaken, winkelcentra, adviesbureaus of advocatenkantoren. In zo’n business-to-businessomgeving mag de verhuurder de btw op de huur aftrekken van de btw die hij zelf heeft betaald aan de aannemer.
Veronderstel dat de maandelijkse huurprijs 2.000 euro bedraagt, dan mag de verhuurder vanaf 1 januari 21 procent btw of 420 euro aan de huurder aanrekenen. Die 420 euro mag de verhuurder in aftrek brengen van de 210.000 euro btw die hij aan de aannemer heeft betaald. Zo kan de verhuurder de btw voor de oprichting van het gebouw op termijn volledig recupereren.
Dalende huurprijzen?
Voor de huurder maakt de btw niet veel uit en is de ingreep btw-neutraal. Die huurder kan de btw die hij int bij de verkoop van zijn goederen of diensten ook in aftrek brengen van de btw op de huur. Voor bedrijven is de btw-plicht in zekere zin altijd een vestzak-broekzakoperatie.
De federale minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) verwacht zelfs dat de huurprijzen voor professionele huurders zullen dalen omdat de verhuurder de betaalde btw (210.000 euro) voortaan niet meer moet doorrekenen in de huurprijzen. “Omdat het om een belangrijke fiscale lastenverlaging gaat, kunnen lagere huurprijzen worden aangeboden”, klinkt het in een persbericht van de minister.
Niet voor contracten uit het verleden
Vermoedelijk zullen de btw-inkomsten voor de overheid door de maatregel dalen. Daarom is erin voorzien dat de mogelijkheid om te verhuren onder het btw-stelsel slechts geldt voor huurovereenkomsten die ingaan vanaf 1 januari 2018. Van Overtveldt sluit de regularisatie van contracten uit het verleden expliciet uit.
Administratieve vereenvoudiging
De maatregel, die nog concreet moet worden uitgewerkt, zal overigens een impact hebben voor de adviseurs zoals zakenadvocaten. Want zij bedenken nu soms ingewikkelde constructies opdat de verhuurders de btw toch kunnen recupereren. Gewone huurovereenkomsten worden vervangen door vruchtgebruikconstructies of door onroerende leasing. Die alternatieven moeten niet meer worden bedacht, en dat kan leiden tot een administratieve vereenvoudiging.
Nieuw vanaf 2018
Voor huurovereenkomsten die vanaf 1 januari 2018 in werking treden, mogen de verhuurders 21 procent btw heffen op de huur. Het is een mogelijkheid, geen verplichting. Een voorwaarde is wel dat het pand wordt verhuurd aan een ondernemer of aan de beoefenaar van een vrij beroep die het gebouw hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt. Denk aan kledingzaken, winkelcentra, adviesbureaus of advocatenkantoren. In zo’n business-to-businessomgeving mag de verhuurder de btw op de huur aftrekken van de btw die hij zelf heeft betaald aan de aannemer.
Veronderstel dat de maandelijkse huurprijs 2.000 euro bedraagt, dan mag de verhuurder vanaf 1 januari 21 procent btw of 420 euro aan de huurder aanrekenen. Die 420 euro mag de verhuurder in aftrek brengen van de 210.000 euro btw die hij aan de aannemer heeft betaald. Zo kan de verhuurder de btw voor de oprichting van het gebouw op termijn volledig recupereren.
Dalende huurprijzen?
Voor de huurder maakt de btw niet veel uit en is de ingreep btw-neutraal. Die huurder kan de btw die hij int bij de verkoop van zijn goederen of diensten ook in aftrek brengen van de btw op de huur. Voor bedrijven is de btw-plicht in zekere zin altijd een vestzak-broekzakoperatie.
De federale minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) verwacht zelfs dat de huurprijzen voor professionele huurders zullen dalen omdat de verhuurder de betaalde btw (210.000 euro) voortaan niet meer moet doorrekenen in de huurprijzen. “Omdat het om een belangrijke fiscale lastenverlaging gaat, kunnen lagere huurprijzen worden aangeboden”, klinkt het in een persbericht van de minister.
Niet voor contracten uit het verleden
Vermoedelijk zullen de btw-inkomsten voor de overheid door de maatregel dalen. Daarom is erin voorzien dat de mogelijkheid om te verhuren onder het btw-stelsel slechts geldt voor huurovereenkomsten die ingaan vanaf 1 januari 2018. Van Overtveldt sluit de regularisatie van contracten uit het verleden expliciet uit.
Administratieve vereenvoudiging
De maatregel, die nog concreet moet worden uitgewerkt, zal overigens een impact hebben voor de adviseurs zoals zakenadvocaten. Want zij bedenken nu soms ingewikkelde constructies opdat de verhuurders de btw toch kunnen recupereren. Gewone huurovereenkomsten worden vervangen door vruchtgebruikconstructies of door onroerende leasing. Die alternatieven moeten niet meer worden bedacht, en dat kan leiden tot een administratieve vereenvoudiging.
