Als je een sleutel-op-de-deur woning of een appartement op plan koopt is de zogenaamde ‘wet Breyne’ vaak van toepassing. Die wet geeft je als koper een aantal rechten die de verkoper je niet zomaar kan afnemen.

Wanneer is de wet van toepassing?

Er moeten een aantal voorwaarden vervuld zijn wil de wet Breyne van toepassing zijn. Zo moet het gebouw dat je wil kopen bestemd zijn voor je huisvesting. Het mag niet overwegend dienen voor je beroepsgebruik. Je moet als koper niet zelf je intrek nemen in de woning of het appartement. Je mag dit ook kopen als belegging of om het te verhuren. De wet Breyne kan dan ook bv. van toepassing zijn als je een vakantieverblijf koopt aan de kust.

Opdat de wet toepassing zou vinden, moet je door de verkoper ook verplicht worden om één of meerdere betalingen te doen vóór de voltooiing van het gebouw. Het gebouw moet in België gebouwd worden en opgericht worden door één enkele aannemer of promotor. Als je zelf werkt met verschillende aannemers speelt de wet dus niet.

De wettelijke regeling is wat men noemt van ‘dwingend’ recht. De verkoper mag er dus niet zo maar van afwijken en je een andersluidend contract voorleggen. Doet hij dat toch, dan kan je als koper onder bepaalde voorwaarden de nietigheid van de afwijkende clausule(s) of zelfs van het ganse contract inroepen.

Heel wat vermeldingen zijn verplicht.

De verkoper moet een schriftelijk contract met je afsluiten. Deze overeenkomst moet een ganse reeks verplichte vermeldingen bevatten. Zo moet het contract aangeven wie de eigenaar is van de grond en van de bestaande opstallen. Het moet als bijlage ook de plannen en bestekken bevatten van wat de werken precies zullen inhouden. In het contract moet onder meer ook worden vermeld wat de totaalprijs is van de werken, wat de betalingsmodaliteiten zijn, binnen welke termijn het gebouw klaar moet zijn en wat de vergoedingen zijn waarop je aanspraak kan maken als het gebouw niet tijdig is afgewerkt. Je hebt hierbij minimaal recht op een vergoeding ten belope van de normale huurprijs van het afgewerkte goed.

Het contract moet ook vermelden op welke wijze de oplevering van het gebouw gebeurt. In het contract moet verder o.a. staan of het kunnen krijgen van een lening voor jou een opschortende voorwaarde moet uitmaken voor het aangaan van het contract. Het contract moet ook de datum van de bouwvergunning en de voorwaarden van die vergunning vermelden.

Hoe zit het met voorschotten?

De verkoper mag geen betalingen van je vragen vooraleer de overeenkomst is gesloten. Bij het afsluiten van de overeenkomst mag hij je een voorschot vragen van maximaal 5% van de totale kostprijs van de woning of het appartement. Een hoger voorschot is dus niet toegelaten.

Koop je een appartement op plan dan is het gebruikelijk dat de verkoper je bij het verlijden van de notariële akte de betaling van de grondprijs vraagt en van de werken die al zijn uitgevoerd. Een architect moet daarbij bevestigen dat het voor de werken aangerekende bedrag correct is.
In het contract dat je afsluit wordt vaak gewerkt met een aantal schijven die je dient te betalen in functie van de voortgang van de werken. De betalingen mogen daarbij niet hoger zijn dan de prijs van de uitgevoerde werken.

De verkoper moet je ook een zekerheid geven of een voltooiingswaarborg stellen. Op die manier heb je een waarborg voor het geval de verkoper tussen je aankoop en de afwerking van het gebouw failliet gaat.

Verplichte voorlopige en definitieve oplevering.

Als de wet Breyne van toepassing is moet er gewerkt worden met twee opleveringen (een voorlopige en een definitieve). De definitieve oplevering mag ten vroegste plaatsvinden één jaar na de voorlopige. Bovendien mag de definitieve oplevering maar plaatsvinden als de definitieve oplevering van de gemene delen (met inbegrip van de toegangen van het gebouw) al heeft plaats gehad. De verkoper is ook gedurende tien jaar aansprakelijk voor de fundamentele gebreken van het gebouw.

Bron: 5/05/2015 - Immovlan - Jan Roodhooft, advocaat (www.ra-advocaten.be)