Blijf op de hoogte

Vastgoednieuws, heet van de naald

Gesplitste aankoop blijft beroeren

GesplitsteAankoop
De voorbije jaren is veel gezegd en geschreven over de gesplitste aankoop. Ouders verwerven samen met hun kinderen een pand, waarbij de ouders het vruchtgebruik kopen en de kinderen de blote eigendom. Vaak schenken de ouders geld aan hun kinderen zodat die hun aandeel kunnen betalen. Als de ouders later overlijden worden de kinderen volle eigenaars van het pand zonder de volle pot te moeten betalen qua erfbelasting. Een handige constructie, maar sinds eind 2013 is een en ander gewijzigd.
Sinds de fiscus in 2013 de aanval inzette op optimalisatietechnieken in de successieplanning is de gesplitste aankoop binnen het fiscaal recht een brandend actuele topic. Het relevante standpunt van de Vlaamse Belastingdienst (nr. 15004) is ondertussen al 7 keer aangepast en aangevuld. In 2017 gebeurde dat naar aanleiding van een parlementaire vraag van Peter Van Rompuy (CD&V).

Jarenlang was dit een door de fiscus aanvaarde techniek, maar in 2013 werd de gesplitste aankoop plots opgenomen onder de antimisbruikbepaling, wat tot gevolg had dat de overeenkomsten met erfgenamen rond vruchtgebruik als verdacht en niet tegenstelbaar werden beschouwd. Cruciaal hierbij is de fictiebepaling die nu wordt gehuisvest in art. 2.7.1.0.7 VCF.

De fictiebepaling laat de fiscus toe om de gesplitste aankoop gelijk te stellen met een (fictief) legaat. Het onroerend goed wordt vermoed zich in volle eigendom in het vermogen van de ouders te bevinden, zodat de kinderen bij het overlijden van de ouders erfbelasting moeten betalen alsof zij het goed integraal zouden erven. De fiscus gaat ervan uit dat de vruchtgebruiker in werkelijkheid de totale aankoopprijs heeft gefinancierd en weigert te aanvaarden dat de kinderen voor de blote eigendom hebben betaald.

Deze wettelijke fictiebepaling kan enkel buiten spel gezet worden als de kinderen bewijzen dat er geen sprake is geweest van een ‘bedekte bevoordeling’. De vraag hoe dit bewijs kan worden geleverd is lang voorwerp geweest van discussie. Dit ook in 2015 toen VLABEL hieromtrent herhaaldelijk haar interpretatie moest aanpassen.

Met als uiteindelijk resultaat dat werd teruggekeerd naar de oude federale zienswijze. Dat betekent concreet dat een belastingplichtige over twee opties beschikt om aan te tonen dat er geen bedekte bevoordeling is:

  • Aantonen dat er geen causaal verband is
  • Bewijzen dat er schenkbelasting is betaald
 
Aankopen voor of na 1 september 2013

Bij deze laatste optie wordt een onderscheid gemaakt tussen (gesplitste) aankopen daterend van voor of na 1 september 2013. Voor aankopen daterend van voor 1 september 2013 is het voldoende om aan te tonen dat de schenking voorafgaand aan de aankoop is gebeurd, ongeacht of deze schenking al dan niet aan schenkingsrechten werd onderworpen.

Voor aankopen daterend van na 1 september 2013 moet niet alleen bewezen worden dat de schenking voorafgaand aan de aankoop heeft plaatsgevonden. Bovendien moet de schenking aan registratiebelasting (schenkingsrechten of schenkbelasting) onderworpen geweest zijn.

In zijn schriftelijke vraag wees Vlaams volksvertegenwoordiger Peter Van Rompuy (CD&V) erop dat het in het verleden vaak is voorgevallen dat de schenking pas na het verlijden van de authentieke akte voor de gesplitste aankoop werd geregistreerd. Nochtans paste VLABEL de voorwaarde toe dat de schenkbelasting betaald moest zijn voordat de akte ter registratie werd aangeboden. Daardoor dreigde de fiscus in een heel aantal gevallen alsnog de fictiebepaling te zullen toepassen.

Maar in antwoord op de schriftelijke vraag gaf minister van Financiën Bart Tommelein aan dat VLABEL een versoepeling zou toestaan voor de aankoopakten die tussen 1 september 2013 en 18 juni 2015 werden verleden. Het is voor die gesplitste aankopen voldoende dat het voorafgaand karakter van de schenking kan worden aangetoond door één of meerdere documenten waaruit ondubbelzinnig blijkt dat de schenking dateert van voor de aankoopakte.

Wat is dan de regeling voor gesplitste aankopen vanaf 19 juni 2015? Voor die gevallen geldt dat de voorafgaande schenking voor het verlijden van de akte van de gesplitste aankoop geregistreerd moet zijn en dat er vooraf schenkbelasting op is betaald.

Let hierbij dus goed op: wil een potentiële koper de weg van de gesplitste aankoop met voorafgaande schenking bewandelen dan zal het cruciaal zijn dat er vooraf schenkbelasting is betaald.

  • Schriftelijke vraag nr. 171 van dhr. Peter Van Rompuy van 9 februari 2017
  • Standpunt nr. 15004, de meest recente versie gepubliceerd op 26 april 2017
 
Gesplitste aankoop onder het regime van de wet Breyne

Indien de gesplitste aankoop gebeurt onder het regime van de wet Breyne, geldt er een bijzondere situatie. Om te bewijzen dat er geen sprake was van een bedekte bevoordeling, moet de blote eigenaar in dit scenario aantonen dat hij op het moment van de aankoopakte beschikte over voldoende middelen om zijn aandeel in de prijs van de grond en de reeds bestaande gebouwen te betalen. De aktekosten en de notariskosten worden daarbij niet meegerekend. Als de blote eigenaar hiervan het bewijs kan leveren zal de fictiebepaling in art. 2.7.1.0.7 VCF niet spelen en zal het goed dus niet terugkeren naar de nalatenschap bij overlijden van de schenkers – vruchtgebruikers.

Als de fictiebepaling wel wordt toegepast, zal het fictieve legaat dat in de nalatenschap wordt opgenomen gewaardeerd worden volgens de staat en de waarde ervan op datum van het overlijden. In het geval er een aannemingscontract werd gesloten hangt de belastbare grondslag af van de kosten die de blote eigenaar zelf heeft gedragen.

  • Standpunt nr. 15095 dd. 3 mei 2017
 
Gesplitste aankoop – waardering vruchtgebruik

Om te bewijzen dat er effectief geen sprake is geweest van een bedekte bevoordeling moet ook verzekerd worden dat men kan aantonen dat de opsplitsing van de aankoopprijs in het vruchtgebruik en de blote eigendom op een correcte manier gebeurde. In de praktijk worden er echter verschillende berekeningswijzes gehanteerd voor het bepaling van de waarde van het vruchtgebruik. Nochtans worden jaarlijks in het Belgisch Staatsblad officiële mortaliteitstabellen gepubliceerd. In de notariële praktijk zouden echter de tabel Ledoux en de tabel die in de Vlaamse Codex Fiscaliteit is opgenomen ongeveer even vaak worden gebruikt.

De vrees bestond dat VLABEL deze tabellen niet op evenwaardige voet zou behandelen. Het is immers mogelijk dat de Vlaamse fiscus zou oordelen dat één van deze tabellen de waarde van het vruchtgebruik te laag schat, waardoor er volgens de fiscus toch sprake zou zijn van bedekte bevoordeling. Om hierin duidelijkheid te scheppen vroeg Vlaams parlementslid Koen Van Den Heuvel aan minister van Begroting Bart Tommelein om een verduidelijking.

In zijn antwoord bevestigde de minister dat VLABEL de berekening van de partijen aanvaardt, ongeacht de mortaliteitstabel die zij gebruiken. Want de berekening belangt enkel de burgerrechtelijke belangen van de partijen aan. Deze interpretatie sluit aan bij het oude federale standpunt in deze, dat dus wordt aangehouden.
  • Schriftelijke vraag nr. 103 van dhr. Koen Van Den Heuvel dd. 22 december 2016
Http://www.cibweb.be

Vragen over dit nieuws?

U bent verkoper

U bent verkoper
Wens je jouw eigendom zorgeloos te verkopen? Wij streven steeds naar de hoogst mogelijke prijs & de beste voorwaarden bij verkoop. Ontdek het hier.
Ontdek meer

U bent verhuurder

U bent verhuurder
Je wenst te verhuren zonder kopzorgen? Wij nemen deze taken graag voor onze rekening. Wij bieden 2 verschillende dienstenpakketten aan voor verhuur. Ontdek ze hier.
Ontdek meer