Blijf op de hoogte

Vastgoednieuws, heet van de naald

Het nieuwe EPC+ onder de loep

EPC
Sinds 1 januari steekt het EPC in een nieuw jasje. Wie voortaan een nieuw opgemaakt EPC in handen krijgt, zal een document lezen dat er totaal anders uitziet dan in 2018. Belangrijk om te weten is dat de EPC-informatieplicht onverkort behouden is gebleven. Al kan je in de publiciteit voortaan wel kiezen om het nieuwe EPC-label (A+tot F), dan wel het EPC-kengetal te vermelden.
Het label

In eerste instantie zijn er enkele inhoudelijke aanpassingen aangebracht aan de structuur van het EPC. Zo wordt er voortaan naast een energiescore (het EPC-kengetal, uitgedrukt in kWh/m²) ook een label toegekend, gaande van A+ (een woning die meer energie produceert dan verbruikt) tot F (een zeer energieverslindende woning). Dit label heeft tot doel om de energetische prestaties van het pand op een meer overzichtelijke manier voor te stellen, zodat het voor de consument (de verkoper/verhuurder en de kandidaat-koper/-huurder) gemakkelijker wordt om hier een beeld van te krijgen. Bovendien laat de indeling in iets bredere categorieën (buiten F met sprongen van 100 kWh/m²) ook gemakkelijker toe om te vergelijken met andere panden. De labels stemmen overeen met bepaalde begrenzingen qua EPC-kengetal. Een F-label impliceert bijvoorbeeld dat de woning een energiescore heeft van meer dan 500 kWh/m².

EPC appartement
Kijken we naar de EPC’s die de afgelopen jaren werden afgeleverd, dan is het mogelijk om in te schatten bij welke labels de meeste woningen in 2019 en later zullen terechtkomen. Wat we daarbij al wisten, is dat appartementen op vlak van energiezuinigheid beter scoren dan huizen, omdat meergezinswoningen meer ingekapseld zitten en daardoor minder warmteverliesoppervlaktes hebben. Toch vallen 13% van de appartementen nog steeds binnen de slechtste categorie (het F-label). Bij de huizen is dat echter driemaal zoveel (41%). Toch ook opvallend: noch bij de appartementen, noch bij de woningen worden A+-labels gehaald, behalve in een aantal uitzonderlijke, statistisch niet relevante gevallen.

EPC woning

Doelstellingen 2050

Nieuw is ook dat de resultaten van een pand vergeleken worden met de doelstelling die de Vlaamse regering heeft vooropgesteld tegen 2050. Die houdt in dat tegen 2050 de Vlaamse woningen gemiddeld een kengetal van 100 kWh/m² zouden moeten halen (of lager). Op dit ogenblik beantwoorden dus slechts 5% van de appartementen en 2% van de huizen daaraan. Het percentage woningen die de vergelijking met de doelstelling in het EPC+ met verve doorstaan, zal dus vrij beperkt zijn. Naast een benchmark inzake het EPC-kengetal omvat de doelstelling ook een aantal streefcijfers op componentniveau. Een bondige samenvatting daarvan wordt op pagina 2 van het EPC+ gegeven. Daar zal je voortaan de U-waardes van het dak, de muren, de vloer, de vensters, de beglazing en de deuren overzichtelijk opgelijst vinden, telkens afgezet tegen de U-waarde van de langetermijndoelstelling (voor daken bvb. 0,24W). Hoe dichter bij de doelstelling de woning zit, hoe groener het balkje kleurt. In de omgekeerde richting gaat het van oranje naar donkerrood.

Aanbevelingen

Het EPC heeft van in den beginne steeds een aantal standaardaanbevelingen bevat, die meer zicht moeten geven op welke aanpassingen/renovaties noodzakelijk zijn. We spreken van standaardaanbevelingen omdat deze automatisch gegenereerd worden vanuit een databank. Welke aanbevelingen op het EPC staan, wordt dus niet bepaald door de energiedeskundige maar hangt af van de gegevens die deze input in de berekeningssoftware. Deze automatische generatie zorgde er in het verleden voor dat de aanbevelingen zelden gelezen werden. Daar heeft men met het EPC+ verandering in willen brengen. Niet alleen staan de aanbevelingen voortaan op een veel prominentere plaats (pagina 3); ze zijn ook inhoudelijk sterk bijgestuurd. Doel is dat de aanbevelingen veel nauwer dan vroeger aansluiten op de specifieke situatie van het pand. Ze zullen nog steeds vanuit de software voortvloeien maar de parameters zijn grondig gespecificeerd.

Nieuw is bovendien dat bij de diverse voorgestelde werken, die in een soort van prioriteitenlijstje worden opgesomd, telkens een indicatie wordt gegeven van de impact op het kengetal (op pagina 4 van het EPC+). Zo kan iedereen op het EPC terugvinden hoe sterk een aanbevolen werk de energieprestatie zou verbeteren.

Kostenramingen

Een andere blikvanger is het toevoegen van kostenramingen. Bij elk gesuggereerd werk zal een indicatie staan van de geschatte kostprijs die ervoor ingecalculeerd moet worden. Voor de opmaak van deze kostenramingen werkt men op basis van een prijzendatabank van het Vlaams Energieagentschap. Ook de kostenramingen worden dus automatisch gegenereerd vanuit software. Net daarom moet men er wat voorzichtig mee omspringen. De raming kan op geen enkele wijze gelijk worden gesteld met een offerte, aangezien geen rekening is gehouden met de bijzondere karakteristieken van de woning of met andere zaken waar de aannemer mee geconfronteerd kan worden. Ook de afwerkingskosten kunnen zeer moeilijk in rekening worden gebracht. Wat immers indien de eigenaar niet alleen de energiezuinigheid maar ook het wooncomfort wil verbeteren of aandringt op een meer luxueuze afwerking? Dergelijke zaken zijn logischerwijs niet weerspiegeld in de kostenraming op het EPC+.

Niet voor EPC's appartementen

Positief is ook dat de kostenraming enkel verschijnt op EPC’s voor huizen en niet op EPC’s voor appartementen. Niet alleen is de kostprijs van renovaties bij meergezinswoningen moeilijker in te schatten; men komt hier ook in het vaarwater van de mede-eigendom. Heel wat van de aanbevolen werken zullen immers betrekking hebben op delen die tot de collectiviteit van het gebouw behoren. Dat er geen kostenramingen zouden worden opgenomen op EPC’s voor appartementen was mede op basis van deze (en andere) argumenten een uitdrukkelijke vraag van CIB Vlaanderen en men is ons hier dus in gevolgd.

Impact voor waardebepaling van woningen

OVED, de belangenvertegenwoordiger voor de Vlaamse energiedeskundigen, waarschuwt in elk geval dat deze prijsindicatie vermoedelijk een impact zal hebben op de waardebepaling van woningen. Gecombineerd met de duidelijke vermelding van tekortkomingen ten opzichte van de energiedoelstelling 2050, betekent dit dat een gedetailleerde invoer van alle materialen en installaties nog belangrijker zal worden. Voor de vastgoedmakelaar betekent dit dat men toch best de klant (verkoper/verhuurder) informeert over het belang van het tijdig aanleveren van mogelijke bewijsstukken en van destructief onderzoek wanneer bewijzen ontbreken (bv. om de aanwezigheid van isolatie aan te tonen).

Informatieplicht

De overgang naar het EPC+ heeft op zich geen impact op de informatieplicht. Die blijft onverkort gelden. Wel mag men voortaan in de publiciteit naar keuze het label gebruiken in plaats van de energiescore. Er zijn dus twee opties: ofwel wordt het label vermeld, ofwel de score. De unieke code of het adres moet, zoals voorheen, supplementair in elke advertentie staan.

De overgang naar het EPC+ heeft geen impact op de geldigheidsduur van bestaande EPC’s. De geldingsduur blijft 10 jaar. Men moet dus geen EPC+ laten opstellen wanneer er nog een geldig EPC voorhanden is.

Meer informatie over het EPC+ is beschikbaar op de VEA-website
https://www.cibweb.be

Vragen over dit nieuws?

U bent verkoper

U bent verkoper
Wens je jouw eigendom zorgeloos te verkopen? Wij streven steeds naar de hoogst mogelijke prijs & de beste voorwaarden bij verkoop. Ontdek het hier.
Ontdek meer

U bent verhuurder

U bent verhuurder
Je wenst te verhuren zonder kopzorgen? Wij nemen deze taken graag voor onze rekening. Wij bieden 2 verschillende dienstenpakketten aan voor verhuur. Ontdek ze hier.
Ontdek meer