Huurders met huisdieren: zo zit de vork aan de steel
Dit weekend focusten diverse media zich op de kwestie van het al dan niet toestaan van huisdieren in huurwoningen. Daarbij werd melding gemaakt van een akkoord tussen minister Ben Weyts en de Verenigde Eigenaars. We vermoeden dat deze berichtgeving bij verhuurders voor enige verwarring kan zorgen. Om je als vastgoedmakelaar toe te laten je klanten goed te adviseren, lijkt wat meer duiding geen overbodige luxe.
Vlaams minister van Dierenwelzijn Ben Weyts (N-VA) leek in zijn persmededeling alvast bijzonder in zijn nopjes. Hij meent immers een oplossing te hebben gevonden voor het menselijk leed dat wordt veroorzaakt wanneer huurders afscheid moeten nemen van hun dieren, omdat zij nergens een huurwoning konden vinden waarin huisdieren zijn toegelaten. De minister stelt dat zijn mailbox vol zit met hartverscheurende verhalen in die zin.
Het bereikte akkoord heeft betrekking op de modellen van huurovereenkomst die door de Verenigde Eigenaars worden aangeboden aan hun leden. Volgens minister Weyts zou de clausule in die modellen over huisdieren aangepast worden, zodat de verhuurder in beginsel niet mag verbieden dat de huurder een huisdier houdt. Een verbod zou alleen maar kunnen als het reglement van het appartementsgebouw het houden van huisdieren verbiedt of wanneer de huurwoning ongeschikt is voor een bepaald dier (bvb. een grote hond in een kleine studio). Volgens de minister betekent dit een absolute trendbreuk: waar vroeger vaak een algemeen verbod bestond, zou het weigeren in de toekomst veeleer de uitzondering moeten worden. Of letterlijk: ‘Tot nu toe stond in zulke standaardcontracten dat huisdieren niet toegelaten werden, tenzij bij uitzondering. Nu draaien we de zaken om. Huisdieren zijn toegelaten, tenzij de huurwoning daar niet voor geschikt is.’.
Reactie van de Verenigde Eigenaars: "Voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder blijft behouden"
Toch opmerkelijk: de lezing van de Verenigde Eigenaars is enigszins anders. Gisteren vond de organisatie het immers wenselijk om het akkoord ‘te nuanceren’. Schijnbaar had minister Weyts initieel gevraagd om de clausule van de Verenigde Eigenaars integraal te vervangen. Die piste werd echter verworpen. Veeleer heeft men er voor gekozen om de bestaande clausule aan te vullen.
Die bestaande clausule luidt als volgt: ‘De huurder mag enkel huisdieren houden mits het schriftelijk akkoord van de verhuurder en op voorwaarde dat ze noch direct, noch indirect enige schade veroorzaken, noch de rust binnen het gebouw verstoren. Bij niet-naleving van deze verplichtingen zal de toestemming ingetrokken worden.’.
Dit wordt nu in de modellen van de Verenigde Eigenaars aangevuld met:
“De verhuurder mag in beginsel de huurder niet verbieden om huisdieren te houden, in zoverre gehuurde goed niet ongeschikt is om het (de) specifieke huisdier(en) te houden". (voor een huurhuis)
OF: "De verhuurder mag in beginsel de huurder niet verbieden om huisdieren te houden, in zoverre het gehuurde goed niet ongeschikt is om het (de) specifieke huisdier(en) te houden en de statuten of het reglement van orde van het gebouw het houden van huisdieren niet verbieden". (voor een huurappartement)
De Verenigde Eigenaars behouden dus het principe van het voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. Dat betekent echter niet dat alles bij het oude blijft. Nu staat in het model namelijk uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder deze toestemming slechts in zeer nadrukkelijk omschreven gevallen mag weigeren, met name wanneer het goed niet geschikt is voor het dier of wanneer de reglementen binnen het appartementsgebouw geen huisdieren toelaten. In elk geval zal een weigering voldoende gemotiveerd moeten worden, opdat deze stand houdt bij de rechtbank. De conclusie van minister Weyts dat één en ander toch wel ingrijpend verandert bij de contracten van de Verenigde Eigenaars lijkt dan ook niet ongefundeerd.
Juridische stand van zaken
Als organisatie die zich niet in de debatten heeft gemengd is CIB Vlaanderen op zich goed geplaatst om een objectieve kijk te formuleren op de materie. Daarbij moeten we natuurlijk vooreerst zorgvuldig schetsen wat strikt juridisch de stand van zaken is.
Vooreerst moeten we opmerken dat er geen enkel verdrag of andere mensenrechtelijke tekst is die een expliciet recht op huisdieren toekent. Bijgevolg dienen we terug te keren naar de basisbeginselen van het contractenrecht. Daar gaat het in essentie over: als men een huis of appartement huurt, ondertekent de huurder een contract. Daarmee geeft de huurder te kennen dat hij akkoord gaat met de verbintenissen waarover de partijen overeenstemming hebben bereikt. Als één van die voorwaarden is dat de huurder geen huisdieren mag houden, of dat desgevallend alleen mag mits uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder, moet hij zich daar in principe aan houden.
Tegelijkertijd stellen we vast dat er zich binnen de rechtspraak een belangrijke evolutie aftekent ten voordele van de huurder. Frequent wordt geoordeeld dat het houden van een huisdier wel degelijk een basisrecht uitmaakt dat niet zomaar contractueel kan worden ontnomen in het kader van een huurcontract. Deze strekking binnen de rechtspraak legt de link met artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), dat handelt over het recht op een privéleven.
Dus moeten we meteen nuanceren dat een absoluut verbod in de huurovereenkomst tot het houden van huisdieren in het licht van die rechtspraak niet altijd gemakkelijk afdwingbaar zal zijn.
Een rechter die moet oordelen in een bepaalde zaak zal steeds naar de concrete omstandigheden kijken: een huisdier dat geen overlast veroorzaakt is niet hetzelfde als een huisdier dat dat wel doet. Ook de plaats van het gehuurde goed (platteland versus stad) of de aard van het gehuurde goed kunnen een rol spelen bij de beoordeling: zo is er rechtspraak die stelt dat een huisdier in een gemeubelde kamer in tegenspraak met de contractuele clausule die dit verbiedt, wel degelijk aanleiding kan geven tot de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder.
In elk geval zal de huurder tot naleving gehouden zijn van artikel 1728, 1° van het Burgerlijk Wetboek dat stelt dat hij het gehuurde goed als goede huisvader dient te gebruiken. Het houden van allerlei exotische, gevaarlijke dieren in een te kleine, onaangepaste ruimte zal allicht niet als dusdanig kunnen gekwalificeerd worden. Sowieso dreigt er discussie te ontstaan over wat het begrip 'huisdier' nu precies inhoudt.
Naar de toekomst toe
We moeten hoe dan ook vaststellen dat de Verenigde Eigenaars, net zoals CIB Vlaanderen dat altijd heeft gedaan, vasthouden aan het beginsel van de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming door de eigenaar. Dat is ons inziens perfect logisch en verdedigbaar. Het houden van huisdieren heeft immers een impact op zowel de huurwoning als – in geval van een appartement – het gebouw in totaliteit. De voorafgaandelijke schriftelijke toestemming heeft tot doel om te garanderen dat de huurder hierover op zijn minst het gesprek aangaat met de verhuurder, teneinde hieromtrent tot duidelijke afspraken te komen. Eens te meer geldt het aloude adagio: ‘goede afspraken maken goede vrienden’.
Uiteraard neemt dit niet weg dat we moeten erkennen dat het risico bestaat dat de huurder zich bij een halsstarrige weigering vanwege de verhuurder tot de rechtbank wendt. Gezien de recente trends in de rechtspraak is de kans niet onbestaande dat de huurder daarbij in het gelijk wordt gesteld. Alles zal daarbij afhangen van de argumenten waarmee de verhuurder zijn weigering motiveert.
Het klopt dat een verbodsbepaling in een reglement van mede-eigendom of een manifeste ongeschiktheid van het pand voor het huisvesten van een bepaald dier daarbij sterke elementen zijn. Al zijn het zeker niet de enige. De Verenigde Eigenaars halen er bijvoorbeeld zelf één aan in hun persmededeling: het risico op schade aan een luxueuze afwerking van het huurpand (ingebouwde eiken kasten, parket, …). Weliswaar is de huurder conform de huurwetgeving verplicht om het goed, behoudens de normale slijtage en overmacht, aan het einde van de huurrelatie terug te geven in de staat waarin het initieel werd geleverd. Deze verplichting impliceert echter niet noodzakelijk dat een verhuurder een zwaar verhoogd risico op schade zomaar moet gedogen.
Of een weigering vanwege de verhuurder om één of meerdere huisdieren toe te laten stand houdt in een juridische procedure zal steeds afhangen van de concrete omstandigheden. Als de rechtspraak van de voorbije jaren ons hier iets leert, is dat het gaat om feitenkwesties, waarbij de rechter aandacht schenkt aan overlast, schade, vuil, impact op de leefbaarheid voor andere bewoners van het gebouw, geschiktheid van het pand, etcetera.
Deze elementen proberen vatten in één clausule is een quasi onbegonnen werk. Daardoor limiteert men immers de verhuurder in de argumenten waarmee hij of zij gegrond een weigering zou kunnen onderbouwen.
Bovendien lijkt het als principe toch bijzonder logisch dat het initiatief voor één en ander van de huurder moet uitgaan. Gezien de potentiële impact van huisdieren is het allerminst onredelijk dat de huurder hiervoor contact dient op te nemen met de verhuurder. En indien deze laatste onterecht zijn toestemming weigert, zal de huurder zich ter vrijwaring van zijn rechten tot de rechtbank kunnen wenden.
De andere kant van de medaille is dat de verhuurder er zich best terdege van bewust is dat de rechtbanken zich toch sceptischer opstellen tegen een ongegronde weigering. De huurder zomaar het houden van een huisdier ontzeggen, zonder gegronde argumenten, zal door de rechtbanken steeds minder aanvaard worden.
Noch een automatische toelating, noch een automatische weigering lijken in de huidige context dan ook adequate oplossingen voor deze kwestie. Net om die reden lijkt een clausule die de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming bevat ons inziens nog het beste aan de belangen van de partijen tegemoet te komen. Al dienen zowel huurder als verhuurder natuurlijk goed geïnformeerd te zijn over hoe deze clausule moet worden gelezen en toegepast. Als op het ogenblik van het afsluiten duidelijk is dat er toestemming wordt gegeven voor één specifiek huisdier, dan kan deze clausule uiteraard aangevuld worden om dit te specificeren.
Het bereikte akkoord heeft betrekking op de modellen van huurovereenkomst die door de Verenigde Eigenaars worden aangeboden aan hun leden. Volgens minister Weyts zou de clausule in die modellen over huisdieren aangepast worden, zodat de verhuurder in beginsel niet mag verbieden dat de huurder een huisdier houdt. Een verbod zou alleen maar kunnen als het reglement van het appartementsgebouw het houden van huisdieren verbiedt of wanneer de huurwoning ongeschikt is voor een bepaald dier (bvb. een grote hond in een kleine studio). Volgens de minister betekent dit een absolute trendbreuk: waar vroeger vaak een algemeen verbod bestond, zou het weigeren in de toekomst veeleer de uitzondering moeten worden. Of letterlijk: ‘Tot nu toe stond in zulke standaardcontracten dat huisdieren niet toegelaten werden, tenzij bij uitzondering. Nu draaien we de zaken om. Huisdieren zijn toegelaten, tenzij de huurwoning daar niet voor geschikt is.’.
Reactie van de Verenigde Eigenaars: "Voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder blijft behouden"
Toch opmerkelijk: de lezing van de Verenigde Eigenaars is enigszins anders. Gisteren vond de organisatie het immers wenselijk om het akkoord ‘te nuanceren’. Schijnbaar had minister Weyts initieel gevraagd om de clausule van de Verenigde Eigenaars integraal te vervangen. Die piste werd echter verworpen. Veeleer heeft men er voor gekozen om de bestaande clausule aan te vullen.
Die bestaande clausule luidt als volgt: ‘De huurder mag enkel huisdieren houden mits het schriftelijk akkoord van de verhuurder en op voorwaarde dat ze noch direct, noch indirect enige schade veroorzaken, noch de rust binnen het gebouw verstoren. Bij niet-naleving van deze verplichtingen zal de toestemming ingetrokken worden.’.
Dit wordt nu in de modellen van de Verenigde Eigenaars aangevuld met:
“De verhuurder mag in beginsel de huurder niet verbieden om huisdieren te houden, in zoverre gehuurde goed niet ongeschikt is om het (de) specifieke huisdier(en) te houden". (voor een huurhuis)
OF: "De verhuurder mag in beginsel de huurder niet verbieden om huisdieren te houden, in zoverre het gehuurde goed niet ongeschikt is om het (de) specifieke huisdier(en) te houden en de statuten of het reglement van orde van het gebouw het houden van huisdieren niet verbieden". (voor een huurappartement)
De Verenigde Eigenaars behouden dus het principe van het voorafgaandelijk schriftelijk akkoord van de verhuurder. Dat betekent echter niet dat alles bij het oude blijft. Nu staat in het model namelijk uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder deze toestemming slechts in zeer nadrukkelijk omschreven gevallen mag weigeren, met name wanneer het goed niet geschikt is voor het dier of wanneer de reglementen binnen het appartementsgebouw geen huisdieren toelaten. In elk geval zal een weigering voldoende gemotiveerd moeten worden, opdat deze stand houdt bij de rechtbank. De conclusie van minister Weyts dat één en ander toch wel ingrijpend verandert bij de contracten van de Verenigde Eigenaars lijkt dan ook niet ongefundeerd.
Juridische stand van zaken
Als organisatie die zich niet in de debatten heeft gemengd is CIB Vlaanderen op zich goed geplaatst om een objectieve kijk te formuleren op de materie. Daarbij moeten we natuurlijk vooreerst zorgvuldig schetsen wat strikt juridisch de stand van zaken is.
Vooreerst moeten we opmerken dat er geen enkel verdrag of andere mensenrechtelijke tekst is die een expliciet recht op huisdieren toekent. Bijgevolg dienen we terug te keren naar de basisbeginselen van het contractenrecht. Daar gaat het in essentie over: als men een huis of appartement huurt, ondertekent de huurder een contract. Daarmee geeft de huurder te kennen dat hij akkoord gaat met de verbintenissen waarover de partijen overeenstemming hebben bereikt. Als één van die voorwaarden is dat de huurder geen huisdieren mag houden, of dat desgevallend alleen mag mits uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder, moet hij zich daar in principe aan houden.
Tegelijkertijd stellen we vast dat er zich binnen de rechtspraak een belangrijke evolutie aftekent ten voordele van de huurder. Frequent wordt geoordeeld dat het houden van een huisdier wel degelijk een basisrecht uitmaakt dat niet zomaar contractueel kan worden ontnomen in het kader van een huurcontract. Deze strekking binnen de rechtspraak legt de link met artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), dat handelt over het recht op een privéleven.
Dus moeten we meteen nuanceren dat een absoluut verbod in de huurovereenkomst tot het houden van huisdieren in het licht van die rechtspraak niet altijd gemakkelijk afdwingbaar zal zijn.
Een rechter die moet oordelen in een bepaalde zaak zal steeds naar de concrete omstandigheden kijken: een huisdier dat geen overlast veroorzaakt is niet hetzelfde als een huisdier dat dat wel doet. Ook de plaats van het gehuurde goed (platteland versus stad) of de aard van het gehuurde goed kunnen een rol spelen bij de beoordeling: zo is er rechtspraak die stelt dat een huisdier in een gemeubelde kamer in tegenspraak met de contractuele clausule die dit verbiedt, wel degelijk aanleiding kan geven tot de ontbinding van de huurovereenkomst ten laste van de huurder.
In elk geval zal de huurder tot naleving gehouden zijn van artikel 1728, 1° van het Burgerlijk Wetboek dat stelt dat hij het gehuurde goed als goede huisvader dient te gebruiken. Het houden van allerlei exotische, gevaarlijke dieren in een te kleine, onaangepaste ruimte zal allicht niet als dusdanig kunnen gekwalificeerd worden. Sowieso dreigt er discussie te ontstaan over wat het begrip 'huisdier' nu precies inhoudt.
Naar de toekomst toe
We moeten hoe dan ook vaststellen dat de Verenigde Eigenaars, net zoals CIB Vlaanderen dat altijd heeft gedaan, vasthouden aan het beginsel van de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming door de eigenaar. Dat is ons inziens perfect logisch en verdedigbaar. Het houden van huisdieren heeft immers een impact op zowel de huurwoning als – in geval van een appartement – het gebouw in totaliteit. De voorafgaandelijke schriftelijke toestemming heeft tot doel om te garanderen dat de huurder hierover op zijn minst het gesprek aangaat met de verhuurder, teneinde hieromtrent tot duidelijke afspraken te komen. Eens te meer geldt het aloude adagio: ‘goede afspraken maken goede vrienden’.
Uiteraard neemt dit niet weg dat we moeten erkennen dat het risico bestaat dat de huurder zich bij een halsstarrige weigering vanwege de verhuurder tot de rechtbank wendt. Gezien de recente trends in de rechtspraak is de kans niet onbestaande dat de huurder daarbij in het gelijk wordt gesteld. Alles zal daarbij afhangen van de argumenten waarmee de verhuurder zijn weigering motiveert.
Het klopt dat een verbodsbepaling in een reglement van mede-eigendom of een manifeste ongeschiktheid van het pand voor het huisvesten van een bepaald dier daarbij sterke elementen zijn. Al zijn het zeker niet de enige. De Verenigde Eigenaars halen er bijvoorbeeld zelf één aan in hun persmededeling: het risico op schade aan een luxueuze afwerking van het huurpand (ingebouwde eiken kasten, parket, …). Weliswaar is de huurder conform de huurwetgeving verplicht om het goed, behoudens de normale slijtage en overmacht, aan het einde van de huurrelatie terug te geven in de staat waarin het initieel werd geleverd. Deze verplichting impliceert echter niet noodzakelijk dat een verhuurder een zwaar verhoogd risico op schade zomaar moet gedogen.
Of een weigering vanwege de verhuurder om één of meerdere huisdieren toe te laten stand houdt in een juridische procedure zal steeds afhangen van de concrete omstandigheden. Als de rechtspraak van de voorbije jaren ons hier iets leert, is dat het gaat om feitenkwesties, waarbij de rechter aandacht schenkt aan overlast, schade, vuil, impact op de leefbaarheid voor andere bewoners van het gebouw, geschiktheid van het pand, etcetera.
Deze elementen proberen vatten in één clausule is een quasi onbegonnen werk. Daardoor limiteert men immers de verhuurder in de argumenten waarmee hij of zij gegrond een weigering zou kunnen onderbouwen.
Bovendien lijkt het als principe toch bijzonder logisch dat het initiatief voor één en ander van de huurder moet uitgaan. Gezien de potentiële impact van huisdieren is het allerminst onredelijk dat de huurder hiervoor contact dient op te nemen met de verhuurder. En indien deze laatste onterecht zijn toestemming weigert, zal de huurder zich ter vrijwaring van zijn rechten tot de rechtbank kunnen wenden.
De andere kant van de medaille is dat de verhuurder er zich best terdege van bewust is dat de rechtbanken zich toch sceptischer opstellen tegen een ongegronde weigering. De huurder zomaar het houden van een huisdier ontzeggen, zonder gegronde argumenten, zal door de rechtbanken steeds minder aanvaard worden.
Noch een automatische toelating, noch een automatische weigering lijken in de huidige context dan ook adequate oplossingen voor deze kwestie. Net om die reden lijkt een clausule die de voorafgaandelijke schriftelijke toestemming bevat ons inziens nog het beste aan de belangen van de partijen tegemoet te komen. Al dienen zowel huurder als verhuurder natuurlijk goed geïnformeerd te zijn over hoe deze clausule moet worden gelezen en toegepast. Als op het ogenblik van het afsluiten duidelijk is dat er toestemming wordt gegeven voor één specifiek huisdier, dan kan deze clausule uiteraard aangevuld worden om dit te specificeren.
