Nieuw Vlaams huurdecreet in werking vanaf 1 januari 2019: Wat verandert er precies?
Op 9 november 2018 kondigde de Vlaamse Regering het Vlaams Woninghuurdecreet aan. Dit heeft gevolgen voor alle overeenkomsten voor een woning als hoofdverblijfplaats. Handelsovereenkomsten, pachtcontracten of huurcontracten voor bedrijfsmatig vastgoed, tweede verblijfplaatsen en garages vallen niet onder de nieuwe regelgeving.
Hieronder de belangrijkste nieuwigheden op een rijtje:
1.Huurwaarborg
Één van de belangrijkste veranderingen in het nieuwe Woninghuurdecreet is de verhoging van de huurwaarborg van 2 naar 3 maanden. De huurwaarborg is een bedrag dat je bij het afsluiten van een huurcontract stort op een geblokkeerde huurwaarborgrekening bij je bank. Dit bedrag kan de verhuurder gebruiken voor mogelijke grote herstellingen na afloop van het huurcontract. Als je de woning in goede staat verlaat, krijg je de volledige som terug.
Daarnaast wordt de huurwaarborglening ingevoerd. Hiermee kunnen huurders een lening aangaan bij de Vlaamse Overheid om de huurwaarborg te betalen. Zo kunnen zwakkere huurders hun kansen op de huurmarkt vergroten.
2.Opzeggen huurovereenkomst
De nieuwe wetgeving verandert niets aan de duur van huurcontracten. Zowel het standaardcontract van 9 jaar als het contract van korte duur blijven dus bestaan. De opzegmodaliteiten voor beide contracten veranderen daarentegen wel.
Hieronder de belangrijkste veranderingen met betrekking tot de opzegging van een huurovereenkomst:
Contract korte duur
De opzegvergoeding bij een contract van korte duur vermindert vanaf 1 januari. Zo zal de vergoeding in het eerste jaar nog equivalent zijn met anderhalve maand huur, het tweede jaar met één maand en het derde jaar met een halve maand. Daarnaast ben je als huurder beter beschermd; de verhuurder zal deze huurovereenkomst niet meer eenzijdig kunnen opzeggen. De huurder kan daarentegen op eender welk ogenblik opzeggen, mits een opzegtermijn van drie maanden.
Contract 9 jaar
Bij het vroegtijdig stopzetten van een huurcontract van negen jaar, is de wettelijke opzegtermijn drie maanden. Daarnaast moet de huurder een vergoeding betalen van drie, twee of één maand huishuur. De verhuurder kan het contract de eerste drie jaar enkel opzeggen voor eigen gebruik. Dit betekent dat hij de intentie moet hebben zelf in het verhuurde pand te gaan wonen. Na de eerste drie jaar wordt de wetgeving soepeler. Zo kan de verhuurder na deze eerste periode op ieder ogenblik het huurcontract opzeggen wegens renovatiewerken.
Ongeregistreerde contracten
De nieuwe wetgeving beschermt ook huurders en verhuurders zonder officieel contract. De huurder kan het contract zonder opzegtermijn of – vergoeding stopzetten. Hij dient de verhuurder wel te informeren hierover. Daarnaast is hij ook verplicht te betalen voor de volledige maand waarin hij de opzeg geeft.
3.Samenwonen
Het concept co-housing of medehuur wordt steeds populairder. Hierbij wordt een huis of appartement gedeeld door meerdere mensen, zonder dat zij noodzakelijk verwant zijn aan elkaar of een relatie hebben. Het draait hier dan ook om feitelijk samenwonenden. Voor hen wordt een systeem voorzien van facultatieve toetreding. De verhuurder moet zijn akkoord geven over de toetreding van de extra huurder aan het huurcontract. Weigert hij zijn akkoord, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. Deze zal op haar beurt een uitspraak doen over een eventuele contracttoetreding.
De medehuurders kunnen vanaf 1 januari ook de huurovereenkomst ten persoonlijke titel opzeggen. Dit betekent dat een opzegging niet meer door alle huurders samen moet gebeuren. De vertrekkende medehuurder dient wel een nieuwe huurder voor te stellen, die opnieuw de goedkeuring van de verhuurder moet krijgen. Gebeurt dit niet, kan de huurder nog tot zes maanden na vertrek aangesproken worden om eventuele achterstallige huur te betalen.
Daarnaast is er ook een nieuwe regeling voor wettelijk samenwonenden. Als een wettelijk samenwonend koppel besluit om uit elkaar te gaan, dienen zij onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Als zij geen akkoord bereiken, zal de rechtbank een beslissing moeten nemen. De goedkeuring van de verhuurder wordt in dit geval niet gevraagd. Dergelijke regeling is ook van toepassing voor gehuwden die uit elkaar gaan.
4.Verzekeringen
Het nieuwe Woninghuurdecreet bevat eveneens een aantal veranderingen met betrekking tot verzekeringen. De aansprakelijkheid van de huurder wordt uitgebreid tot brand – én waterschade. Bovendien wordt het voor de huurder wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten voor de huurwoning die zowel brand – als waterschade dekt.
In de praktijk krijgt de huurder volgens het nieuwe decreet een keuzemogelijkheid. Hij kan ervoor kiezen een persoonlijke verzekering af te sluiten, of hij kan een meerprijs betalen aan de verhuurder. In dat geval is de verhuurder een verzekering aangegaan waarbij hij via ‘afstand van verhaal’ ervan af ziet de geleden schade terug te vorderen van de huurder.
5.Kwaliteit van de woning
De verhuurder moet verplicht een huurpand ter beschikking stellen dat conform is met de bepalingen van de Vlaamse Wooncode. Als de woning bij aanvang van het huurcontract niet aan deze bepalingen voldoet, kan het contract nietig worden verklaard met als gevolg een terugbetaling van de betaalde huurgelden. De verhuurder kan dan enkel nog aanspraak maken op een bezettingsvergoeding van de huurder.
Bepalend bij de nietigverklaring is het tijdstip waarop de gebreken ontstaan. Hierin speelt het conformiteitsattest een belangrijke rol. Dit conformiteitsattest mag bij aanvang van het huurcontract maximum drie maanden oud zijn. Indien de verhuurder zo’n attest had, wordt aangenomen dat het pand in goede staat werd afgeleverd.
In het decreet wordt nog geen algemene verplichting voor het conformiteitsattest opgenomen. Toch kan dit attest een belangrijke rol spelen bij eventuele betwistingen. Als de verhuurder echter een opzeg heeft gegeven voor renovatiewerken aan de woonst, is hij na het beëindigen van de werken wel verplicht zo’n attest aan te vragen.
6.Kosten en lasten
Tussen huurder en verhuurder kan al eens discussie ontstaan over wie bepaalde kosten moet dragen. De Vlaamse Overheid heeft een lijst gepubliceerd die moet dienen als leidraad bij onzekerheden.
De huurder wordt verplicht de verhuurder stipt te informeren indien er bepaalde herstellingswerken moeten gebeuren. De verhuurder kan zo snel ingrijpen en eventuele bijkomende schade vermijden.
7.Huurder overleden
Wanneer de huurder komt de overlijden, blijft het huurcontract normaal gezien verder lopen. Dit heeft in het verleden reeds voor de nodige problemen gezorgd. In het nieuwe Woninghuurdecreet werd getracht deze problematiek aan te pakken. Het huurcontract zal op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder automatisch ontbonden worden. Deze twee maanden huur moeten nog betaald worden, evenals een vergoeding van één maand huurgeld. De erfgenamen kunnen ook de huurovereenkomst verder zetten. Dit moet dan tijdig gemeld worden aan de verhuurder.
Vanaf 1 januari 2019 zijn de nieuwe regels in werking getreden.
Lees hier meer over het Woninghuurdecreet.
1.Huurwaarborg
Één van de belangrijkste veranderingen in het nieuwe Woninghuurdecreet is de verhoging van de huurwaarborg van 2 naar 3 maanden. De huurwaarborg is een bedrag dat je bij het afsluiten van een huurcontract stort op een geblokkeerde huurwaarborgrekening bij je bank. Dit bedrag kan de verhuurder gebruiken voor mogelijke grote herstellingen na afloop van het huurcontract. Als je de woning in goede staat verlaat, krijg je de volledige som terug.
Daarnaast wordt de huurwaarborglening ingevoerd. Hiermee kunnen huurders een lening aangaan bij de Vlaamse Overheid om de huurwaarborg te betalen. Zo kunnen zwakkere huurders hun kansen op de huurmarkt vergroten.
2.Opzeggen huurovereenkomst
De nieuwe wetgeving verandert niets aan de duur van huurcontracten. Zowel het standaardcontract van 9 jaar als het contract van korte duur blijven dus bestaan. De opzegmodaliteiten voor beide contracten veranderen daarentegen wel.
Hieronder de belangrijkste veranderingen met betrekking tot de opzegging van een huurovereenkomst:
Contract korte duur
De opzegvergoeding bij een contract van korte duur vermindert vanaf 1 januari. Zo zal de vergoeding in het eerste jaar nog equivalent zijn met anderhalve maand huur, het tweede jaar met één maand en het derde jaar met een halve maand. Daarnaast ben je als huurder beter beschermd; de verhuurder zal deze huurovereenkomst niet meer eenzijdig kunnen opzeggen. De huurder kan daarentegen op eender welk ogenblik opzeggen, mits een opzegtermijn van drie maanden.
Contract 9 jaar
Bij het vroegtijdig stopzetten van een huurcontract van negen jaar, is de wettelijke opzegtermijn drie maanden. Daarnaast moet de huurder een vergoeding betalen van drie, twee of één maand huishuur. De verhuurder kan het contract de eerste drie jaar enkel opzeggen voor eigen gebruik. Dit betekent dat hij de intentie moet hebben zelf in het verhuurde pand te gaan wonen. Na de eerste drie jaar wordt de wetgeving soepeler. Zo kan de verhuurder na deze eerste periode op ieder ogenblik het huurcontract opzeggen wegens renovatiewerken.
Ongeregistreerde contracten
De nieuwe wetgeving beschermt ook huurders en verhuurders zonder officieel contract. De huurder kan het contract zonder opzegtermijn of – vergoeding stopzetten. Hij dient de verhuurder wel te informeren hierover. Daarnaast is hij ook verplicht te betalen voor de volledige maand waarin hij de opzeg geeft.
3.Samenwonen
Het concept co-housing of medehuur wordt steeds populairder. Hierbij wordt een huis of appartement gedeeld door meerdere mensen, zonder dat zij noodzakelijk verwant zijn aan elkaar of een relatie hebben. Het draait hier dan ook om feitelijk samenwonenden. Voor hen wordt een systeem voorzien van facultatieve toetreding. De verhuurder moet zijn akkoord geven over de toetreding van de extra huurder aan het huurcontract. Weigert hij zijn akkoord, dan kunnen de huurders zich tot de rechtbank wenden. Deze zal op haar beurt een uitspraak doen over een eventuele contracttoetreding.
De medehuurders kunnen vanaf 1 januari ook de huurovereenkomst ten persoonlijke titel opzeggen. Dit betekent dat een opzegging niet meer door alle huurders samen moet gebeuren. De vertrekkende medehuurder dient wel een nieuwe huurder voor te stellen, die opnieuw de goedkeuring van de verhuurder moet krijgen. Gebeurt dit niet, kan de huurder nog tot zes maanden na vertrek aangesproken worden om eventuele achterstallige huur te betalen.
Daarnaast is er ook een nieuwe regeling voor wettelijk samenwonenden. Als een wettelijk samenwonend koppel besluit om uit elkaar te gaan, dienen zij onderling overeen te komen wie de huurovereenkomst zal overnemen. Als zij geen akkoord bereiken, zal de rechtbank een beslissing moeten nemen. De goedkeuring van de verhuurder wordt in dit geval niet gevraagd. Dergelijke regeling is ook van toepassing voor gehuwden die uit elkaar gaan.
4.Verzekeringen
Het nieuwe Woninghuurdecreet bevat eveneens een aantal veranderingen met betrekking tot verzekeringen. De aansprakelijkheid van de huurder wordt uitgebreid tot brand – én waterschade. Bovendien wordt het voor de huurder wettelijk verplicht een brandverzekering af te sluiten voor de huurwoning die zowel brand – als waterschade dekt.
In de praktijk krijgt de huurder volgens het nieuwe decreet een keuzemogelijkheid. Hij kan ervoor kiezen een persoonlijke verzekering af te sluiten, of hij kan een meerprijs betalen aan de verhuurder. In dat geval is de verhuurder een verzekering aangegaan waarbij hij via ‘afstand van verhaal’ ervan af ziet de geleden schade terug te vorderen van de huurder.
5.Kwaliteit van de woning
De verhuurder moet verplicht een huurpand ter beschikking stellen dat conform is met de bepalingen van de Vlaamse Wooncode. Als de woning bij aanvang van het huurcontract niet aan deze bepalingen voldoet, kan het contract nietig worden verklaard met als gevolg een terugbetaling van de betaalde huurgelden. De verhuurder kan dan enkel nog aanspraak maken op een bezettingsvergoeding van de huurder.
Bepalend bij de nietigverklaring is het tijdstip waarop de gebreken ontstaan. Hierin speelt het conformiteitsattest een belangrijke rol. Dit conformiteitsattest mag bij aanvang van het huurcontract maximum drie maanden oud zijn. Indien de verhuurder zo’n attest had, wordt aangenomen dat het pand in goede staat werd afgeleverd.
In het decreet wordt nog geen algemene verplichting voor het conformiteitsattest opgenomen. Toch kan dit attest een belangrijke rol spelen bij eventuele betwistingen. Als de verhuurder echter een opzeg heeft gegeven voor renovatiewerken aan de woonst, is hij na het beëindigen van de werken wel verplicht zo’n attest aan te vragen.
6.Kosten en lasten
Tussen huurder en verhuurder kan al eens discussie ontstaan over wie bepaalde kosten moet dragen. De Vlaamse Overheid heeft een lijst gepubliceerd die moet dienen als leidraad bij onzekerheden.
De huurder wordt verplicht de verhuurder stipt te informeren indien er bepaalde herstellingswerken moeten gebeuren. De verhuurder kan zo snel ingrijpen en eventuele bijkomende schade vermijden.
7.Huurder overleden
Wanneer de huurder komt de overlijden, blijft het huurcontract normaal gezien verder lopen. Dit heeft in het verleden reeds voor de nodige problemen gezorgd. In het nieuwe Woninghuurdecreet werd getracht deze problematiek aan te pakken. Het huurcontract zal op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder automatisch ontbonden worden. Deze twee maanden huur moeten nog betaald worden, evenals een vergoeding van één maand huurgeld. De erfgenamen kunnen ook de huurovereenkomst verder zetten. Dit moet dan tijdig gemeld worden aan de verhuurder.
Vanaf 1 januari 2019 zijn de nieuwe regels in werking getreden.
Lees hier meer over het Woninghuurdecreet.
