Blijf op de hoogte

Vastgoednieuws, heet van de naald

Nog meer aanpassingen aan woningkwaliteitsnormen op komst

De nieuwe glasnorm is de blikvanger in een reeks aanpassingen aan de woningkwaliteitsnormen. De andere aanpassingen zijn eerder technisch van aard en moeten een aantal praktische problemen oplossen. Ze hebben o.m. betrekking op open keukens, ...
De nieuwe glasnorm is de blikvanger in een reeks aanpassingen aan de woningkwaliteitsnormen. De andere aanpassingen zijn eerder technisch van aard en moeten een aantal praktische problemen oplossen. Ze hebben o.m. betrekking op open keukens, hoogslapers, opklapbare wandmeubels en gebouwen met studentenkamers.

Open keukens

Meer en meer panden beschikken over open keukens. De technische verslagen waren daar echter niet op voorzien.

In geval van een open keuken stootten de woningcontroleurs bij het nagaan van de conformiteit met de bezettingsnorm op het probleem dat volgens de vroegere berekeningswijze de leefruimte en de keuken samen als één woonlokaal moesten worden geteld. Daardoor was de woning zogezegd geschikt voor een kleiner aantal personen dan een woning met dezelfde oppervlakte maar met een afzonderlijke, afgesloten keuken. Nochtans heeft een open keuken geen negatieve impact op de woonkwaliteit.

Daarom heeft de Vlaamse regering beslist om de berekeningswijze aan te passen zodat een leefruimte met een geïntegreerde open keuken voortaan als twee woonlokalen wordt geteld. Voorwaarde is wel dat de ruimte met de open keuken een oppervlakte heeft van minstens 8m² en dat de open keuken de enige kookgelegenheid is in de woning.

De definitie van ‘keuken’ wordt bovendien aangepast om te verduidelijken dat in deze ruimte een kooktoestel op gas of elektriciteit geplaatst moet kunnen worden.

Historisch passief oppervlaktenormen

Vlaanderen heeft een vrij omvangrijk historisch passief van woningen, zowel studio’s als kamers, die destijds conform de toegekende stedenbouwkundige vergunning zijn opgericht, maar die tegelijkertijd niet voldoen aan de in een later stadium opgelegde minimale oppervlaktenormen (12m² voor kamers en 18m² voor zelfstandige woningen).

Dit blijft een belangrijk knelpunt, aangezien dergelijke kamers en studio’s in principe niet langer verhuurbaar zijn. Destijds werd voor kamers in een overgangsregeling voorzien, die specifiek geldt voor het segment van de studentenhuisvesting. Een studentenkamer mag krachtens deze regeling toch kleiner zijn dan 12m² (minimaal 8m²), indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan.

Zo moet het gaan om een kamer die voor 1 september 1998 is gebouwd. Er moet ook voor 1 september 2001 een conformiteitsattest (of een daaraan gelijkgesteld document) zijn aangevraagd. Dat attest mag sindsdien niet van rechtswege zijn vervallen door een besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring. Om van deze uitzonderingsregel te kunnen blijven genieten moet de eigenaar-verhuurder stelselmatig bij het vervallen van het attest een nieuwe versie aanvragen.

Heel wat eigenaars blijken echter na het vervallen van het eerste attest geen nieuwe aanvraag te hebben ingediend, waardoor voor hen de uitzonderingsregel van 8m² dreigt te vervallen. Voor deze eigenaars had de Vlaamse regering een overgangsregeling ingevoerd, waardoor zij alsnog een aanvraag voor een conformiteitsattest konden indienen. Oorspronkelijk liep deze overgangsregeling tot 10 februari 2014 maar op 16 mei 2014 besliste de Vlaamse regering de regeling te verlengen tot 10 februari 2016. Eigenaars die voor 1 september 2001 een conformiteitsattest hadden aangevraagd, hadden dus tot 10 februari 2016 de tijd om een aanvraag voor een nieuw attest in te dienen.

Evenwel blijkt dat deze uitzonderingsregeling weinig bekendheid genoot, waardoor nog steeds heel wat eigenaars zich in een moeilijk parket bevinden. Uiteraard is het zonde wanneer een kamer of studio die verder perfect in orde staat onverhuurbaar wordt doordat ze (net) te klein is. Ook voor de hoger onderwijsinstellingen en de huisvestingsdiensten van de universiteiten is dat een doorn in het oog.

Tegelijkertijd worden steeds vaker technieken toegepast die de beschikbare ruimte in een kleine woning op creatieve wijze gebruiken. Deze technieken maximaliseren de bruikbare vloeroppervlakte. Door zich soepeler op te stellen tegenover dergelijke vermenging van functies wil de Vlaamse regering eigenaars van te kleine panden meer opties te bieden om toch aan de oppervlaktenorm te voldoen, waardoor de woning opnieuw verhuurbaar wordt. Deze bijkomende mogelijkheden en mechanismen om aan de oppervlaktenorm kunnen echter enkel worden toegepast in gebouwen die gebouwd of vergund zijn voor 1 oktober 2016 en in geen geval voor woningen later worden (om)gebouwd of vergund.

1. Wandmeubel met opklapbaar bed

Voor studio’s bestaat al langer de gunstmaatregel dat bij de berekening van de oppervlakte rekening kan worden gehouden met een wandmeubel met opklapbaar bed: de oppervlakte van de enige woon- en slaapkamer (specifiek aan studio’s) wordt met 2m² verhoogd indien deze ruimte met zo’n meubel is uitgerust. Het meubel moet uiteraard dubbel gebruik toelaten.

Om voor deze afwijking in aanmerking te komen moet de studio gebouwd of vergund zijn voor 1 februari 2008. Ook bij niet-vergunde studio’s kan de uitzondering toegepast worden, al kan de gemeente uiteraard verder kan optreden tegen het bouwmisdrijf op basis van de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

De Vlaamse regering heeft nu beslist dat deze versoepeling niet langer beperkt zal zijn tot studio’s; voortaan kan men ook bij kamers een wandmeubel met opklapbaar bed meerekenen voor 2m².

2 Hoogslapers

Een andere ruimtewinnende techniek is de installatie van een hoogslaper, een ‘tegen de muur gemonteerd bed op een hoogte die gebruik van de ruimte daaronder nog mogelijk maakt’. Met hoogslapers kon vroeger geen rekening worden gehouden, omdat ook de hoogte van de ruimte een impact heeft: de oppervlakte van de hoogslaper en van de ruimte onder de hoogslaper konden slechts worden meegeteld wanneer de vrije hoogte zowel onder als boven het bed 220cm bedroeg.

Dankzij de recente wijzigingen zal de oppervlakte van een woning voortaan met 2m² kunnen worden verhoogd als de woning is uitgerust met een hoogslaper (van min. 2m²), die gemonteerd is op een hoogte van minimaal 180cm en op een afstand van minimaal 100cm onder het plafond.

3. Oppervlakte badkamer

Voor de berekening van de oppervlakte van de woning wordt heden enkel rekening gehouden met de oppervlakte van de woonlokalen (leefruimte, slaapkamer en keuken) en niet met een afzonderlijke badkamer.

Sommige eigenaars van te kleine woningen zijn zo ver gegaan om de muur met de badkamer uit te breken zodat één open ruimte werd gecreëerd. Van deze ruimte telde de volledige oppervlakte. Uiteraard was het nooit de bedoeling van de regelgeving om dergelijke situaties te doen ontstaan. Hier is dus volgens de Vlaamse regering sprake van een ongewenst effect.

Daarom is beslist dat voortaan rekening kan worden gehouden met de oppervlakte van de afzonderlijke badkamer tot een maximum van 3m². Dit geldt uitsluitend voor bestaande woningen (vergund of gebouwd op 31 augustus 2016).

Studentenkamers

In het technisch verslag voor niet-zelfstandige woningen (kamers) wordt de verplichting om over een aparte brievenbus te beschikken geschrapt, zij het louter voor studentenkamers. De Vlaamse regering beargumenteert dat studentenkamers in principe niet als hoofdverblijfplaatsen worden verhuurd en dat de studenten hun post overwegend niet op het adres van de kamer ontvangen.

De verplichting om per kamer over een afzonderlijke bel te beschikken blijft wel van kracht.

De oppervlaktenorm voor gemeenschappelijke keukens in grote studentenverblijven wordt tevens gewijzigd. Vandaag geldt een norm van 1,5m² per kamer in het gebouw, waardoor geen rekening werd gehouden met het feit dat in grote gebouwen nooit alle bewoners tegelijkertijd gebruik maken van de gemeenschappelijke keuken.

Voor gebouwen met tussen 50 en 100 kamers wordt de norm teruggebracht naar 1,25m² per kamer; voor gebouwen met min. 200 kamers zal nog 1m² per kamer gelden. Ook voor de bezettingsgraad zal voortaan rekening worden gehouden met deze meer flexibele oppervlaktenorm.

Inwerkingtreding

De wijzigingen treden in werking op 1 oktober 2016. Meer informatie kan je terugvinden in het Besluit van de Vlaamse regering en in een toelichtingsdocument van het Agentschap Wonen-Vlaanderen.

Op het moment van publicatie was het toepasselijke BVR nog niet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. In dit geval heeft de datum van de publicatie in het BS echter geen impact op de datum van inwerkingtreding.

Bron: cibweb.be 23/08/2016

Vragen over dit nieuws?

U bent verkoper

U bent verkoper
Wens je jouw eigendom zorgeloos te verkopen? Wij streven steeds naar de hoogst mogelijke prijs & de beste voorwaarden bij verkoop. Ontdek het hier.
Ontdek meer

U bent verhuurder

U bent verhuurder
Je wenst te verhuren zonder kopzorgen? Wij nemen deze taken graag voor onze rekening. Wij bieden 2 verschillende dienstenpakketten aan voor verhuur. Ontdek ze hier.
Ontdek meer