Renovatieplicht: wat als de woning binnen de vijf jaar opnieuw wordt verkocht?
Op 1 januari 2023 treedt de nieuwe renovatieverplichting voor residentieel vastgoed in werking. De aktedatum is daarbij het ijkpunt. De koper heeft vervolgens vijf jaar de tijd om aan de renovatieplicht te voldoen. Uiterlijk vijf jaar na de aktedatum moet hij een nieuw EPC kunnen voorleggen waaruit blijkt dat de woning het vereiste EPC-label behaalt. Wat echter als de woning binnen die periode opnieuw wordt verkocht? Hoe zit het dan?
Het Energiedecreet (Art. 11.2/2.1, §1, 2de lid) bevat hierover een afzonderlijke bepaling, die niet voor interpretatie vatbaar is.
Initiële termijn blijft behouden
Deze zegt dat de termijn voor het voldoen aan de renovatieplicht ongewijzigd blijft: ‘De koper […] moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan het minimaal energieprestatieniveau dat de verkoper […] zelf diende te halen.’
Hetzelfde geldt indien de woning binnen de termijn van 5 jaar voor de renovatieplicht wordt geschonken of er een recht van opstal of erfpacht op wordt gevestigd. Ook dan gaat de gehoudenheid mee over naar de begunstigde van de schenking en de houder van het recht van erfpacht/opstal en blijft de initiële termijn onverkort van kracht.
We raden aan om hierover als vastgoedmakelaar de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen. In geval van verkoop van een woning die nog onderhevig is aan de renovatieplicht zal het noodzakelijk zijn om de koper hier correct over in te lichten. Het is mogelijk dat een geïnteresseerde kandidaat-koper de hoogte van een bod hieraan zal aanpassen, net zoals denkbaar is dat koper en verkoper bepaalde afspraken willen maken over dit alles in de onderhandse verkoopovereenkomst of de wederkerige aankoop-/verkoopbelofte.
Termijn voor renovatieplicht al aangevat? Meld het aan de koper
Het is essentiële informatie voor een kandidaat-koper dat er reeds een termijn voor de renovatieplicht aangevat is en dat hij/zij dus niet over de volle 5 jaar beschikt om eraan te voldoen. Ook vanuit het oogpunt van je aansprakelijkheid als vastgoedmakelaar is het belangrijk deze informatie correct over te maken.
Modeldocumenten krijgen update
De CIB-modeldocumenten worden op 1 januari 2023 aangepast aan de introductie van de renovatieplicht residentieel. Deel daarvan is het ondervangen van dit aandachtspunt. Zo zal in de checklist bij de bemiddelingsovereenkomst bijkomend aan de opdrachtgever worden gevraagd om aan te kruisen of er reeds een termijn voor de renovatieplicht lopende is. In de onderhandse verkoopovereenkomst wordt ook een expliciete bepaling toegevoegd om de mogelijkheid van een reeds lopende termijn te ondervangen.
Of het goed gedurende de laatste 5 jaar reeds eens verkocht is geweest, valt sowieso te controleren in de eigendomstitel. Die wordt opnieuw een extra stukje belangrijker.
Boetes
Ter herinnering: indien het label niet tijdig behaald wordt, kan een administratieve geldboete opgelegd worden van €500 tot €200.000. Er wordt ook een nieuwe termijn opgelegd waarbinnen het label moet behaald worden. Het VEKA gaat uit van een gemiddelde boete van €5.000.
Initiële termijn blijft behouden
Deze zegt dat de termijn voor het voldoen aan de renovatieplicht ongewijzigd blijft: ‘De koper […] moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan het minimaal energieprestatieniveau dat de verkoper […] zelf diende te halen.’
Hetzelfde geldt indien de woning binnen de termijn van 5 jaar voor de renovatieplicht wordt geschonken of er een recht van opstal of erfpacht op wordt gevestigd. Ook dan gaat de gehoudenheid mee over naar de begunstigde van de schenking en de houder van het recht van erfpacht/opstal en blijft de initiële termijn onverkort van kracht.
We raden aan om hierover als vastgoedmakelaar de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen. In geval van verkoop van een woning die nog onderhevig is aan de renovatieplicht zal het noodzakelijk zijn om de koper hier correct over in te lichten. Het is mogelijk dat een geïnteresseerde kandidaat-koper de hoogte van een bod hieraan zal aanpassen, net zoals denkbaar is dat koper en verkoper bepaalde afspraken willen maken over dit alles in de onderhandse verkoopovereenkomst of de wederkerige aankoop-/verkoopbelofte.
Termijn voor renovatieplicht al aangevat? Meld het aan de koper
Het is essentiële informatie voor een kandidaat-koper dat er reeds een termijn voor de renovatieplicht aangevat is en dat hij/zij dus niet over de volle 5 jaar beschikt om eraan te voldoen. Ook vanuit het oogpunt van je aansprakelijkheid als vastgoedmakelaar is het belangrijk deze informatie correct over te maken.
Modeldocumenten krijgen update
De CIB-modeldocumenten worden op 1 januari 2023 aangepast aan de introductie van de renovatieplicht residentieel. Deel daarvan is het ondervangen van dit aandachtspunt. Zo zal in de checklist bij de bemiddelingsovereenkomst bijkomend aan de opdrachtgever worden gevraagd om aan te kruisen of er reeds een termijn voor de renovatieplicht lopende is. In de onderhandse verkoopovereenkomst wordt ook een expliciete bepaling toegevoegd om de mogelijkheid van een reeds lopende termijn te ondervangen.
Of het goed gedurende de laatste 5 jaar reeds eens verkocht is geweest, valt sowieso te controleren in de eigendomstitel. Die wordt opnieuw een extra stukje belangrijker.
Boetes
Ter herinnering: indien het label niet tijdig behaald wordt, kan een administratieve geldboete opgelegd worden van €500 tot €200.000. Er wordt ook een nieuwe termijn opgelegd waarbinnen het label moet behaald worden. Het VEKA gaat uit van een gemiddelde boete van €5.000.
