Teruggave verkooprecht in veel gevallen niet langer nuttig sinds hervorming
Is de teruggave van het verkooprecht nog nuttig sinds de hervorming van het verkooprecht op 1 januari 2022? In heel wat gevallen is het antwoord neen.
Wie een aangekocht goed snel (binnen twee jaar) opnieuw verkoopt, kan genieten van een teruggave van 3/5de van het verkooprecht. Dergelijke teruggave kan ook ingeroepen worden wanneer de koper heeft genoten van één van de gunsttarieven.
Voorwaarde is wel dat de koper bijbetaalt tot het standaardtarief. Om het eenvoudig te houden, verrekent VLABEL de sommen onmiddellijk en wordt het saldo uitbetaald.
Wat is het grote verschil met de situatie voor 1 januari 2022?
Kort gezegd: het verschil tussen de gunsttarieven en het standaardtarief is sterk toegenomen. Ten eerste is het standaardtarief verhoogd van 10% naar 12%. Ten tweede zijn de gunsttarieven verlaagd. Voor de gezinswoning bedraagt het nog 3% in plaats van 6%; bij ingrijpende energetische renovatie & sloop/heropbouw nog 1% in plaats van 5%.
Het verschil bedraagt daardoor:
9% voor de gezinswoning
11% voor een gezinswoning na sloop/heropbouw of ingrijpende energetische renovatie
8% voor een beroepsverkoper
Via de teruggave krijgt de koper bij snelle wederverkoop 3/5de of 60% van het verkooprecht terug. Maar, daarvoor moet hij bij een gezinswoning 9% bijbetalen (ofwel: 75% van het totale verkooprecht). De koper moet dus meer bijbetalen dat hij terugkrijgt via de teruggave.
Hetzelfde geldt voor IER/sloop & heropbouw (91,6% bijbetalen) en voor beroepsverkopers (66,66% bijbetalen).
Het is voordeliger en beter om de teruggave gewoon links te laten liggen.
Een rekenvoorbeeld
Neem de situatie van de aankoop van een goed voor €200.000 aan het 3%-tarief. Om bij te betalen tot het standaardtarief van 12% moet de koper €18.000 bijbetalen. Dat om finaal in aanmerking te komen voor een teruggave van €14.400€ (=60% van €24.000). De koper verliest dus netto €3.600.
Noteer dat de terugbetaling tot het standaardtarief naar alle waarschijnlijkheid (VLABEL heeft hierover bij ons weten nog geen duidelijkheid gebracht) ook impliceert dat de rechtenvermindering wegvalt en dus moet worden bijbetaald.
Enkele uitzonderingen
Het is niet zo dat de teruggave in elk scenario nutteloos of overbodig is geworden. Tot 1 januari 2024 geldt immers het keuzerecht: 3% zonder meeneembaarheid of 6% met meeneembaarheid. In dat laatste geval is het nog steeds voordeliger om de teruggave desgevallend te kunnen inroepen.
Wil de koper beslissen om de teruggave niet in te roepen, dan moet hij er natuurlijk wel zeker van zijn dat aan alle voorwaarden voor het behoud van het verlaagd tarief is voldaan. Waaronder in het bijzonder de verplichting om minstens gedurende één dag de domicilie gevestigd te hebben in het onroerend goed.
Verder spreekt het voor zich dat de teruggave interessant blijft voor wie niet voor één van de verlaagde tarieven in aanmerking komt.
Voorwaarde is wel dat de koper bijbetaalt tot het standaardtarief. Om het eenvoudig te houden, verrekent VLABEL de sommen onmiddellijk en wordt het saldo uitbetaald.
Wat is het grote verschil met de situatie voor 1 januari 2022?
Kort gezegd: het verschil tussen de gunsttarieven en het standaardtarief is sterk toegenomen. Ten eerste is het standaardtarief verhoogd van 10% naar 12%. Ten tweede zijn de gunsttarieven verlaagd. Voor de gezinswoning bedraagt het nog 3% in plaats van 6%; bij ingrijpende energetische renovatie & sloop/heropbouw nog 1% in plaats van 5%.
Het verschil bedraagt daardoor:
9% voor de gezinswoning
11% voor een gezinswoning na sloop/heropbouw of ingrijpende energetische renovatie
8% voor een beroepsverkoper
Via de teruggave krijgt de koper bij snelle wederverkoop 3/5de of 60% van het verkooprecht terug. Maar, daarvoor moet hij bij een gezinswoning 9% bijbetalen (ofwel: 75% van het totale verkooprecht). De koper moet dus meer bijbetalen dat hij terugkrijgt via de teruggave.
Hetzelfde geldt voor IER/sloop & heropbouw (91,6% bijbetalen) en voor beroepsverkopers (66,66% bijbetalen).
Het is voordeliger en beter om de teruggave gewoon links te laten liggen.
Een rekenvoorbeeld
Neem de situatie van de aankoop van een goed voor €200.000 aan het 3%-tarief. Om bij te betalen tot het standaardtarief van 12% moet de koper €18.000 bijbetalen. Dat om finaal in aanmerking te komen voor een teruggave van €14.400€ (=60% van €24.000). De koper verliest dus netto €3.600.
Noteer dat de terugbetaling tot het standaardtarief naar alle waarschijnlijkheid (VLABEL heeft hierover bij ons weten nog geen duidelijkheid gebracht) ook impliceert dat de rechtenvermindering wegvalt en dus moet worden bijbetaald.
Enkele uitzonderingen
Het is niet zo dat de teruggave in elk scenario nutteloos of overbodig is geworden. Tot 1 januari 2024 geldt immers het keuzerecht: 3% zonder meeneembaarheid of 6% met meeneembaarheid. In dat laatste geval is het nog steeds voordeliger om de teruggave desgevallend te kunnen inroepen.
Wil de koper beslissen om de teruggave niet in te roepen, dan moet hij er natuurlijk wel zeker van zijn dat aan alle voorwaarden voor het behoud van het verlaagd tarief is voldaan. Waaronder in het bijzonder de verplichting om minstens gedurende één dag de domicilie gevestigd te hebben in het onroerend goed.
Verder spreekt het voor zich dat de teruggave interessant blijft voor wie niet voor één van de verlaagde tarieven in aanmerking komt.
